蘇州全面取消住房限購：買房不做購房資格審核，不再限面積、限套數。
對房地產有何影響？說句實話，作用不大。
現在根本不是有人愿意買房而沒有資格，現在是大家在觀望不愿意出手。
房子是資產，對資產的態度大家是買漲不買跌。蘇州房價這兩年下滑已經超過10%了。以二手房交易價格指數為例，從2021年開始下滑，到現在下滑了10.42%。
不僅是蘇州，幾乎所有城市都在向底線奔赴！
取消限售！
降低首付！
放開限購！
然而能起的作用非常有限。
現在的情況是什么？是房地產整個供需關系發生了實質性逆轉，單邊上漲的預期完全崩塌。房價甚至連橫盤都做不到了。
我們從需求和供給兩方面來分析，現在的房地產市場為什么出現了預期崩塌。為什么連橫盤都做不到。
首先看需求端。
房地產行業有句話，“短期看政策、中期看土地、長期看人口”。之前那一波長達二十年的大漲，其中核心原因之一，就是城鎮化快速發展。
1998-2017年間，城鎮化率從33.35%增長至60.24%，平均每年增長1.42個百分點。
2018年后，城鎮化率增速明顯下滑，2018-2022年間，分別增長1.26、1.21、1.18、0.83、0.50個百分點。
城鎮化率增速降緩，新增城鎮人口增速自然降緩，潛在購房需求自然也會降低。
不僅如此，人口結構的逆轉也導致潛在購房需求降低。誰在買房？未成年的小孩不會買房，超過65周歲的老人也很少買房，買房的都是所謂的“勞動人口”，也就是那些在上班的人。
什么是人口結構逆轉？就是上班的人在人口中占比下滑了，不上班的小孩和老人占比增多了。
2011年以來，在整個人口中，老人和小孩等非勞動力人口比例增加，勞動人口比例下滑，這制約著當下的購房需求。
在非勞動人口中，老人的比例不斷上漲，而小孩的比例不斷下滑，這說明什么？這說明不僅僅是現在不行，未來潛在的購房需求會繼續下滑
城鎮化增速減低，人口結構發生逆轉，共同導致有購房需求的人群不斷減少。
有購買需求的人在變少，這些有購買需求的人中，有能力買房的也在變少，因為房價太高了。
曾經我們是無債一身輕，現在高企的房貸壓得我們喘不過氣來。
居民部門杠桿率（居民貸款/GDP）可以反映老百姓的負債情況。
1998年居民部門杠桿率為5.2%。從1998年開始，居民部門杠桿率快速攀升，2007年低達到第一個高點19.4%，十年間攀升14.2個百分點。
金融危機以來，經歷兩大一小三次刺激，杠桿率從19.4%暴漲至2020年底的62.3%，十四年間攀升了42.9個百分點。
2008年坊間已經戲稱，房地產是壓在xx頭上的xxxxx，但是那個時候的大山相比于現在而言，輕多了也小多了。
房價越來越高，居民的負債越來越多，甚至是中低收入老百姓的錢包都快被掏空了。這使得剛需群體購房能力越來越弱，房地產銷售越來越困難。
接著我們再看看供給端。
在需求下滑的同時，供給出現明顯過剩。
中央黨校的周天勇在2016年時發文稱，2015年底“城鎮住宅存量大約在32881萬到35411萬套之間”，如果算上2015年正在施工和新開工的，2016年后即使新樓盤一個也不開工，“城鎮全部住宅供給將達到41594萬—44594萬套……可容納12.69到13.6億人口居住。”
在這樣的情況下，2018年后新開盤項目去化率明顯走低，房子越來越難賣了。中銀證券報告稱，“重點城市開盤去化率降至歷史冰點”。
一方面是需求不斷萎縮，一方面是供給面臨過剩，房地產供求關系在2020年前后發生了實質性逆轉。大量住房閑置，大量被購買的住房空置，房屋供給已經過剩了。
2022年貝殼發布《中國主要城市住房空置率調查報告》，報告稱“通常認為空置率在5%-10%之間是合理的，低于此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。貝殼研究院調研28個大中城市發現，其中僅有9個城市處于合理區間，大部分城市處于10%-15%，6個城市高于15%。總體而言空置水平較高，新開發項目可能因為銷售困難導致庫存積壓風險。”
自從三道紅線以來，房企資金來源受限，房地產企業違約明顯增多。
一個又一個知名房企爆發債務危機，先是各種非標融資違約，隨后波及到標準化債券市場。
2019年債券市場全行業違約金額2420億元，房地產違約金額僅為87億元，占比僅3.61%。
2022年債券市場全行業違約金額累計6221億元，房地產違約金額累計高達1755億元，占比暴漲至28.20%。
2023年8月22日，房地產債券違約金額累計為2353億元，占整個債券市場累計違約資金的34.08%。
為了幫助房地產去杠桿，政策密集發聲，開發商連夜配合，然而，今夕不復往日了。
2008年的時候人們感嘆，要是在2005年買了房該多好啊。
2012年的時候人們感嘆，要是在2008年買了房該多好啊。
2016年的時候人們感嘆，要是在2014年買房多好啊。
2020年的時候人們感嘆，要是在2018年前買房多好啊。
2023年的時候人們感嘆，幸好沒在2021年買房。
歷史完成了一個輪回。
在這種情況下，房價甚至連橫盤都是一種奢望。
最后，為防止有人斷章取義惡意曲解，我要嚴正聲明，我堅決支持我國的政策，雖然經濟有自身的規律，但困難畢竟是短暫的，我們一定能度過去，一旦度過去了，明天一定會更好。
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