“資本地產(chǎn)”是什么貨色？

　　最近，唐駿“學(xué)歷門(mén)”事件在網(wǎng)上鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。經(jīng)過(guò)幾番電視辯論，突然冒出了個(gè)力挺唐駿的“西畢生”校友禹晉永。經(jīng)過(guò)在網(wǎng)絡(luò)一番搜索，人們發(fā)現(xiàn)此公實(shí)非等閑之輩，也是非常“成功”的人士，且擔(dān)任包括北大清華人大在內(nèi)的中國(guó)多家最高學(xué)府的“兼職教授”，另有北大“博士后”和“兼職研究員”、“歐美同學(xué)會(huì)企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)副會(huì)長(zhǎng)”等響當(dāng)當(dāng)?shù)拿^，曾在各處MBA講堂之類(lèi)場(chǎng)合云山霧罩，講授一套“資本地產(chǎn)”理論，被譽(yù)為中國(guó)“‘資本地產(chǎn)’的旗手”。這讓人不禁想弄個(gè)明白：這個(gè)“資本地產(chǎn)”到底是個(gè)什么東東？
　　
　　一、“資本地產(chǎn)”的路數(shù)
　　
　　一般平頭百姓，對(duì)于資本市場(chǎng)特別是企業(yè)上市這類(lèi)的事情，往往是稀里糊涂。就算你學(xué)識(shí)淵博，如果不是這一行當(dāng)中的人，沒(méi)有金融和現(xiàn)代資本市場(chǎng)及相關(guān)法律知識(shí)，也搞不明白到底是怎么回事。不過(guò)，總是有人能用比較淺顯的語(yǔ)言，讓大家能明白其中一二。最近天涯有一個(gè)帖子《禹晉永的“資本地產(chǎn)”是如何運(yùn)作的？》，就通俗地解釋了其中奧妙：
　　
　　“其實(shí)資本地產(chǎn)的理念很容易理解。那就是根據(jù)股票市場(chǎng)的市盈率有關(guān)系。為了說(shuō)明方便，進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單量化，一個(gè)東西本來(lái)只是1萬(wàn)，但是一旦上市，就變成了6萬(wàn)。既然如此，如果本來(lái)什么都沒(méi)有，但是借了1萬(wàn)，然后上市，出讓50%的股票，那么就可以從股市上圈錢(qián)3萬(wàn)，還別人1萬(wàn)，自己留下2萬(wàn)，這就是賺錢(qián)了。中國(guó)世代就是采取這樣的模式，稍微復(fù)雜一點(diǎn)，那就是再利用一個(gè)元素，就是可以憑空拿地。等于是借政府的地，然后圈錢(qián)，圈錢(qián)成功就開(kāi)發(fā)，不成功就不用管了。這里需要打個(gè)時(shí)間差，那就是利用政府急于賣(mài)地的心態(tài)，而且可以拖欠款。那么政府如何相信中國(guó)世代呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單就是騙唄。”
　　
　　通過(guò)這個(gè)帖子，大家可以發(fā)現(xiàn)，這個(gè)力挺唐駿的“地產(chǎn)大鱷”的所謂“資本地產(chǎn)”理論，其實(shí)也不是他自己的發(fā)明，只不過(guò)是模仿并升級(jí)黃光裕的賭博手法，并將其改頭換面，在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揚(yáng)光大，然后抹上一層“理論”油彩而已。請(qǐng)看《三聯(lián)生活周刊》文章的以下分析：
　　
　　黃光裕起家，靠的是供貨廠(chǎng)家壓（沉淀）在他手上的巨額貨款。“之后，2003~2004年成功實(shí)現(xiàn)國(guó)美‘借殼上市’。當(dāng)時(shí)，香港股市全面復(fù)蘇，恒生指數(shù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2004年6月，中國(guó)鵬潤(rùn)宣布以83億港元，收購(gòu)國(guó)美電器分拆上市部分65%的股權(quán)，全部以代價(jià)股和股權(quán)證進(jìn)行，公司同時(shí)易名“國(guó)美電器”。這筆交易不涉及現(xiàn)金，黃光裕以接近50倍的估值把資產(chǎn)換成了股份。國(guó)美電器上市的消息一出就引起極大爭(zhēng)議，因?yàn)閾?jù)當(dāng)時(shí)國(guó)美電器資料顯示，其2004年凈利潤(rùn)僅為1.78億港元，以83億港元價(jià)值計(jì)算，市盈率高達(dá)49.5倍，如此高的市盈率在同行中實(shí)屬罕見(jiàn)。這次交易的高市盈率泡沫，其本質(zhì)在于黃光裕希望憑此賭博使日后有機(jī)會(huì)高價(jià)套現(xiàn)。他賭的就是到時(shí)股價(jià)繼續(xù)維持高位，使他順利堅(jiān)持高價(jià)套現(xiàn)為自己財(cái)富增值，就算到時(shí)股價(jià)泡沫崩盤(pán)，也不過(guò)是回歸正常水準(zhǔn)而已。”
　　“黃光裕在國(guó)美借殼上市的當(dāng)天即宣布，鵬潤(rùn)投資不會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域投入更多資金，未來(lái)將以零售業(yè)為主。黃光裕要另組一支地產(chǎn)軍團(tuán)沖擊資本市場(chǎng)，并且，在一開(kāi)始就為自己定下了獨(dú)特的玩法——一切以上市為目標(biāo)，一步到位地成為地產(chǎn)的資本投資者，而不是項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商。黃光裕的地產(chǎn)之路與其他開(kāi)發(fā)商完全不同，無(wú)論從最初搭建地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)到借殼中關(guān)村，黃光裕的主要目的不是賣(mài)房子，而是進(jìn)入資本市場(chǎng)融資，以手段為目的”（《三聯(lián)生活周刊》《黃光裕的地產(chǎn)王國(guó)》一文）。

　　禹晉永能夠?qū)ⅫS光裕的手法發(fā)揚(yáng)光大，除了所謂“人脈關(guān)系”外，主要利用的“元素”就是選定目標(biāo)城市的目標(biāo)地塊，許諾將投入巨額資金開(kāi)發(fā)。然后尋找設(shè)計(jì)公司進(jìn)行前期策劃、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)。其基本要求就是迎合政府官員之喜好，設(shè)計(jì)概念越夸張離奇、宏大，越能贏得當(dāng)?shù)卣肮賳T的青睞。例如，在北京豐臺(tái)建設(shè)“全球高科技體驗(yàn)中心”；斥巨資440億元在重慶打造大渡口區(qū)釣魚(yú)嘴半島打造“中國(guó)西南國(guó)際中央休閑商務(wù)區(qū)（CRBD）”；投資300億在天津?qū)氎娼ㄔO(shè)中國(guó)最大影視基地——中國(guó)比弗里（比弗里又譯“貝佛利”，是美國(guó)好萊塢名人富豪云集的地方），成為“鑲嵌在華北地區(qū)的一棵耀眼的明珠”……這些非常宏偉輝煌的藍(lán)圖，那些好大喜功、急切完成招商任務(wù)、做出政績(jī)的當(dāng)?shù)毓賳T們聽(tīng)到看到之后不禁心里癢癢，躍躍欲試。通過(guò)向當(dāng)?shù)卣賳T吹噓推銷(xiāo)其設(shè)計(jì)概念，同時(shí)夸張自己的實(shí)力，禹晉永輩獲得了政府對(duì)其開(kāi)發(fā)目標(biāo)地塊的信任和依賴(lài)。進(jìn)而通過(guò)各種手段，使政府將目標(biāo)地塊無(wú)償或以很小的代價(jià)交給其進(jìn)行開(kāi)發(fā)。　
　　說(shuō)穿了，“資本地產(chǎn)”依靠的是用空手套白狼的概念炒作來(lái)獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)。世代集團(tuán)在香港注冊(cè)資金僅10000港幣，自然沒(méi)有能力消化和實(shí)現(xiàn)其吹噓的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。于是，大部分獲得開(kāi)發(fā)權(quán)的土地，均被其以融資合作開(kāi)發(fā)或干脆直接轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)來(lái)套現(xiàn)。據(jù)稱(chēng)，中國(guó)世代也做項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從土地、工程到銷(xiāo)售，這和其他公司差別不大，但禹晉永的做法是“將土地權(quán)益化”，讓國(guó)際資本購(gòu)買(mǎi)權(quán)益，這樣就有了不斷滾動(dòng)的資本。用禹晉永的話(huà)來(lái)說(shuō)就是，“拿到項(xiàng)目后，把它變?yōu)橘Y產(chǎn)，將資產(chǎn)權(quán)益化，將權(quán)益資本化，再將資本市場(chǎng)化”（《禹晉永：“資本地產(chǎn)”的旗手》）。
　　“那么欺騙是否有風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。如果投資成功了，等于用股民的錢(qián)做生意，那就可以賺錢(qián)，皆大歡喜。如果失敗了會(huì)怎樣，其實(shí)什么都不會(huì)發(fā)生，根據(jù)土地只會(huì)漲價(jià)的特點(diǎn)，只要把土地轉(zhuǎn)手即可，比如轉(zhuǎn)給其他有基礎(chǔ)的企業(yè)，還可以繼續(xù)賺錢(qián)。如果沒(méi)有人接手怎么辦，那就直接退給地方政府，是否會(huì)被列入黑名單呢？答案是不會(huì)。因?yàn)槿魏稳硕疾粫?huì)承認(rèn)自己笨蛋，何況地方官員。所以損失不是哪個(gè)官員的，但是曝光了，就損害官員利益。所以不會(huì)有任何的影響”（《禹晉永的“資本地產(chǎn)”是如何運(yùn)作的？》）。
   
　　二、為什么要有“博士”名頭？

　　唐粉、禹粉、西太平洋大學(xué)校友及一班糊涂蛋們總是認(rèn)為，唐和禹的成功是由于其能力，洋博士的帽子與其所謂“成功”沒(méi)有關(guān)系。此論大謬矣！
　　大凡騙子，為了把人唬住，總是要先居高臨下，虛張聲勢(shì)。“資本地產(chǎn)”要“運(yùn)作”成功，除了所謂“人脈關(guān)系”，關(guān)鍵是要在兩個(gè)環(huán)節(jié)把人蒙倒。
　　一是要讓當(dāng)?shù)毓賳T包括省委書(shū)記省長(zhǎng)市委書(shū)記市長(zhǎng)們相信其編織的神話(huà)，相信其實(shí)力。除了列舉數(shù)字，聲稱(chēng)自己實(shí)力雄厚、有多少多少?lài)?guó)內(nèi)國(guó)外公司、有幾百億千幾億資產(chǎn)、正直奔世界500強(qiáng)之外，在簡(jiǎn)歷和公司簡(jiǎn)介中寫(xiě)上洋博士的名頭，跟班隨從開(kāi)口閉口“禹博士”， 再加上抬轎的和同謀在旁邊吹噓，總是讓那些孤陋寡聞、不了解國(guó)外教育制度的當(dāng)?shù)毓賳T見(jiàn)到這位“海歸博士”，就感覺(jué)矮了三分。
　　二是在所謂“將權(quán)益資本化，再將資本市場(chǎng)化”的環(huán)節(jié)中，將公司“運(yùn)作”到納斯達(dá)克等國(guó)外資本市場(chǎng)上市，也需要有一個(gè)洋博士的頭銜。“因?yàn)樵谫Y本市場(chǎng)里，往往國(guó)外的基金和大的合作者他們雖然在資本市場(chǎng)上有合作，他不是認(rèn)同你這個(gè)老板，他更多的是希望認(rèn)同你的商業(yè)計(jì)劃以及你有一個(gè)很好的團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)里有很好的CEO，換句話(huà)說(shuō)就是有一個(gè)非常高素質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人……把總經(jīng)理這樣的職位通過(guò)一定的形式招募比較有能力的這些人做我們的CEO，他們可以直接與資本市場(chǎng)對(duì)接，這是一個(gè)很好的融資方法”（《禹晉永：房?jī)r(jià)要跌價(jià)全國(guó)人民不答應(yīng)》）。
　　當(dāng)然，土地只漲價(jià)，不會(huì)下降，不斷推高房?jī)r(jià)，讓中國(guó)房地產(chǎn)泡沫越吹越大，是“將權(quán)益資本化，再將資本市場(chǎng)化”成功的前提。所以禹晉永走到哪里都大聲替全國(guó)人民說(shuō)話(huà)：房?jī)r(jià)要跌價(jià)，全國(guó)人民不答應(yīng)！“因?yàn)樵诮裉煳覀兛吹讲豢蔂?zhēng)辯的事實(shí)是房地產(chǎn)到今天還在盈利，以前都是虧本……那個(gè)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。只要你有項(xiàng)目你就賺錢(qián)，今天就是這樣，而且房?jī)r(jià)還在不斷攀升……房?jī)r(jià)肯定是一路走高，而且這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。”
　　
　　三、這種游戲是否還在繼續(xù)？
　　
　　如果你注意閱讀財(cái)經(jīng)新聞，你會(huì)發(fā)現(xiàn)如今正在謀劃“復(fù)制”禹晉永圈錢(qián)撈錢(qián)手段的賭徒大有人在。
　　絕非巧合，就在唐駿被揭發(fā)偽造學(xué)歷之際，他正在籌劃踐行其校友禹晉永的“資本地產(chǎn)”理論。網(wǎng)上有報(bào)道說(shuō)，今年6月11日，也就是在學(xué)歷門(mén)爆發(fā)之前的二十多天，“兩個(gè)神秘卻雄心勃勃的資本獵手開(kāi)始在調(diào)控的肅（殺）氣氛下高調(diào)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)”，“新華都集團(tuán)CEO唐駿在湖南宣布，新華都地產(chǎn)將斥資百億進(jìn)軍長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)”，“唐駿瞄準(zhǔn)的是短線(xiàn)，在他看來(lái)，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較健康，屬于‘投資洼地’，而宏觀調(diào)控下中小房企紛紛陷入困局，給了資金充沛的新華都以抄底并購(gòu)的絕佳機(jī)會(huì)。”“新華都在資本市場(chǎng)的投資能力有目共睹，有了資本市場(chǎng)源源不斷的‘輸血’，唐駿才能在媒體面前毫不掩飾新華都進(jìn)軍地產(chǎn)這個(gè)資本密集型行業(yè)的長(zhǎng)處，‘對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，資金、品牌和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)最為重要。而我們恰巧擁有一點(diǎn)點(diǎn)資金的優(yōu)勢(shì)’”（《兩個(gè)資本高手的地產(chǎn)棋》）。
    一出西太平洋大學(xué)博士嫻熟的空手套白狼游戲，正在其杰出校友唐駿的頭腦中醞釀著。放眼中華大地，這班賭徒們“豎起了資本地產(chǎn)的旗幟”，頂著博士帽，一副“儒商”派頭，“羽扇綸巾”，面對(duì)飛濺而來(lái)的吐沫晶子依然“神情自若”，“縱橫排闔，指揮若定，指點(diǎn)江山，意氣風(fēng)發(fā)，‘鯤鵬展翅九萬(wàn)里，翻動(dòng)扶搖羊角’”（《禹晉永：“資本地產(chǎn)”的旗手》）。哇靠，有了博士帽，毛澤東和諸葛亮的智慧和風(fēng)度就都集于他一身了，真NB啊！難怪一幫記者真敢往他身上整詞兒！呵呵，眼見(jiàn)著，這些賭徒們頂著一個(gè)個(gè)“洋博士”的光環(huán)，在卷走大量社會(huì)財(cái)富的同時(shí)，捂著鼓鼓的錢(qián)袋，得意洋洋，嘴里還叨念說(shuō)：我們學(xué)歷造假“根本沒(méi)錯(cuò)”，并教導(dǎo)后輩晚生“我的成功可以復(fù)制”。

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