我個人的判斷是，我們離市場出清，離風險完結，還有很大一段路要走。這篇文章講講原因。
開發商把銷售回款和金融機構融資的資金放在一個大的池子里面，用來應對各種日常開銷。
如果銷售下滑會導致兩方面問題，首先是銷售回款會降低，其次是拿地意愿會下滑。
拿地意愿下滑，新項目就會減少，房地產開發貸款就會下滑，進而導致整個資金池縮減。
資金池縮減就可能導致公開市場債務兌付出現危機，一旦公開市場出險，開發商信用就會大減，不僅后續銷售會進一步下滑（沒人愿意買有潛在爛尾風險的樓），后續融資難度也會增加。
于是就出現了這樣的惡心循環：銷售下滑——回款減少——拿地減少——開發貸減少——資金池縮減——出險——銷售進一步下滑——融資進一步下滑——更大規模出現。
最初出險的是個別中小民企，隨后逐步擴展到個別大型民企，再之后擴展到幾乎所有民企。在此過程中，市場預期進一步逆轉，商品房銷售進一步下滑。
當前到什么程度了呢？《財新》最新的報道認為，當前房地產最新的趨勢，是風險從民企向混合所有制的企業擴散。
以萬科為例。萬科是一個典型的混合所有制企業，但是現在也難說自己平安。
首先從現金流的角度看。
“萬科三季報披露，截至2023年9月底，公司持有貨幣資金約1036.8億元，相比6月底凈流出185億元，而今年前三季度現金及現金等價物合計流出約達331.81億元。 ”
萬科的現金流是凈流出，并且流出的規模非常大。
其次從資金壓力來看。
2022年數據顯示，萬科每月剛性支出在450-500億左右。2023年數據估算，要滿足每月剛性支出，除去融資外，“資金壓力紅線大體維持在月均銷售額300億元上下。”
也就是說，如果萬科的月銷售低于300億，萬科事實上就處于入不敷出的局面。
那么，當前萬科的銷售情況如何呢？
“2023年前十個月，萬科累計實現合同銷售額3124.4億元，同比下降9.9%……2022年，萬科單月銷售額一直維持在300億至400億元之間，個別月份接近500億元。而2023年6月至10月，萬科的月度銷售額同比持續下降：7月和8月連續兩個月銷售額降至220億元左右；全力促銷抓金九銀十，兩個月銷售額也不過升至320.1億和318.3億元。”
從數據看，萬科的銷售情況已經在底線邊緣，個別月份甚至已經突破底線。
萬科在2018年有一輪大擴張，此輪擴張埋下了重大風險。“這一輪向下授權度比較高，可能放權過大，有些地方的聯合開發合作出現了風險。”《財新》報道說，萬科“旗下多個項目引入合作方，表外負債規模成謎。”
除開這些規模成謎的表外負債，萬科本身負債1.3萬億，其中表內的有息負債3000億。之前國資體系表態，大概會給萬科注入100億流動資金支持。對國資體系的表態，《財新》引用某房企高管的話，認為這不過是杯水車薪。“說實話，萬科將近1.3萬億元總負債，其中包括3000多億表內計息負債，何況還有未知規模的表外負債，如此龐大的債務地方國資如何兜得住底？百億舊改資金，恐怕只夠補充萬科一個月的支出消耗。”
至于國資體系的表態能否加強金融體系的信心呢？
《財新》引用一位大行風控部門負責人的話，認為深圳國資力挺萬科的表態并無實質性的增信作用。“除非地方國資能提供體量較大且實打實的資金支持，市場信心才會真正穩定。”
如果民企的風險正式擴展至混合所有制企業，那么整個房地產行業將沒有一家敢說自己絕對安全。而房地產行業與金融和地方深度綁定，房地產的風險是不可能被隔離開的。
《財新》引用一名西北地區城商行人士表示，現在房地產“熄火”，土地賣不出去，“政府只能讓城投公司去拿地，地方城商行為城投提供資金支持，左手倒右手，套出地方城商行的錢來，維系地方財政的運轉”。
而“城商行目前還是由地方政府說了算，包括人事權、股東資格、資金與資產業務開展，甚至是法院處理資產都要地方政府配合，二者深度綁定。”在這種情況下，房地產的風險會進一步滲透到城商行和城投公司。
城投公司的風險本就很大，“今年有些地方連利息都還不上了。”而房地產與城投債務風險難以隔離，“本質上，這兩大風險深度關聯，無法單獨隔離處置。”
所以，我個人的判斷是，我們離市場出清，離風險完結，還有很大一段路要走。
當然，我相信明天會更好，困難僅僅是暫時的，信心比什么都重要。
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