我們所有人都知道房價在下滑。

　　但是大多數人都不知道這次房價會下滑多久。

　　國家密集發布了一系列刺激政策，但是幾個月過去了，似乎并沒有起到多大效果。

　　當前，房價下滑的程度，很可能遠遠超過了你的想象。

　　一、70大城市房價多數環比下降

　　為了理解當前房價下滑情況，我們首先看看70大城市新房和二手房的價格情況。

　　70大城市中，11月新房房價環比下降的有59個，而年初僅13個城市環比下降。從下表可見，5月以來，環比下降的城市突然增加，并越來越多，不可遏制。

　　二手房房價壓力更大。70大城市中，11月二手房房價環比下降的有69個，而年初這一數據是30個。同樣從5月份開始，環比下降的城市數量暴漲，11月僅杭州一個城市持平，其余全部下滑。

　　二、房價下滑的跌幅越來越大

　　不僅僅是數量增加，房價環比跌幅也越來越大。按70個大中城市的平均數據，年初新房環比跌幅為-0.22%，二手房為-0.26%。5-7月間，新房和二手房房跌幅突然擴大，并從8月開始持續擴大，直到11月。

　　分城市考察，我們會發現，跌幅擴大的城市越來越多。新房跌幅擴大的城市，年初僅1個，二手房年初僅2個城市跌幅擴大。在5-6月間，跌幅擴大的城市突然增加，并一直持續至今。

　　三、緯房研究院的分城市數據

　　前面的數據是房價平均數，這會導致一些數據“被平均”。因此，要更好地理解房價下滑的情況，我們最好采用房價的中位數。

　　下面，我們通過緯房研究院發布的房價中位數數據，看看目前主要城市的房價下滑情況。

　　首先看一線城市。一線城市全線下滑，近三月跌幅最大的是上海，跌幅為-3.66%。

　　其次我們看看主要二線城市。在26個主要二線城市中，近三月跌幅超過3%的有17個，在2-3%間的有8個，僅有一個跌幅小于2%。東莞、南通的跌幅更是超過5%。這是個什么概念呢？假如某東莞的房在三月前價格為200萬，那么現在就只值189萬了，三個月下滑11萬。如果這個趨勢不變，一年能下滑44萬，將近1/4的價值沒有了。

　　二線城市中有14個城市三月跌幅超過3%，這是非常恐怖的數據。假如趨勢不變，一年跌幅超過12%。假如該二線城市的房子均價是200萬，一年下去，房子跌幅就會超過24萬。

　　三線城市跌幅比二線城市還大。在26個列出的三線城市中，有4個近三月跌幅超過5%，即年化跌幅超過20%。另有12個跌幅在3-5%之間，有10個小于3%（其中三個小于2%）。

　　四、供需實質性逆轉

　　在這樣的背景下，購房需求急劇下滑。我們以新房銷售為例。2023年截止11月，商品住宅銷售面積85,965萬平，僅比2012年略多，少于2013-2022年間的任何一年。

　　為什么會出現這樣的情況呢？因為房地產的供需發生了實質性的逆轉。

　　從需求端看。由于城鎮化減速和人口結構逆轉，有購房需求的人群越來越少；由于高房價和居民部門高杠桿，有購房能力的人群也越來越少。

　　從供給端看。房地產供給明顯過剩，空置率畸高。中央黨校的周天勇在2016年時發文稱，2015年底“城鎮住宅存量大約在32881萬到35411萬套之間”，如果算上2015年正在施工和新開工的，2016年后即使新樓盤一個也不開工，“城鎮全部住宅供給將達到41594萬—44594萬套……可容納12.69到13.6億人口居住。”

　　供需兩端的變化，使得房地產的供求市場發生了實質性逆轉，這是理解一切變化的基礎。

　　五、未來會如何變化

　　房子賣不出去，資金回籠出問題，就開始爆發違約風險，再加上爛尾、暴雷等等各種因素，房價進一步下滑，這又會使得購房者繼續觀望，資金更難以回籠。進而，金融機構抽貸、惜貸，于是出現螺旋式下滑。

　　政府希望救市，但是，要救市，首先就是要讓房企有足夠的資金，不然它根本無法度過生死劫。然而，現在的情況它從哪里獲得足夠的資金呢？根本做不到。

　　首先，金融機構不愿意放貸。

　　國家三令五申，不斷強調對正常經營的房企不能抽貸、惜貸，對民企國企要一視同仁。但是，如果真的給房企放貸，甚至給民企放貸，出了風險誰擔？

　　《財新》采訪某銀行高層，該高層認為國家喊話作用不大，“再直白點說，就是現在剩下的房企未來是不是都能活？以后如果再出不良貸款，誰來負責？這些都環環相扣。”

　　某券商分析人員也表達類似意思，“已經展期的房企不用看了，銀行現在對出險房企不抽貸就不錯了。”

　　其次，房地產企業資金無法回籠。

　　資金無法回籠，拿地就會大幅度減少。而房地產開發貸是需要土地/項目抵押的，沒有土地就沒有新的開發貸，開發商融資又會進一步下滑。

　　再次，開發商挪用資金的渠道越來越少。

　　以前，預售資金監管不嚴，開發商經常性挪用資金。現在，在保交樓的高壓環境下，地方對資金是嚴監管，開發商難以挪用資金去償還到期債務，這可能提前刺破更多房企的泡沫。“當下，很多房企都有成百上千億元的銷售資金被鎖定在監管賬戶上無法提取。地方政府的出發點一直是保交付，保工程支出。2021年以來，開發商大多采取合作開發模式，旗下項目合作方如果爆雷，地方政府對項目預售資金的監管就更加嚴格，甚至直接凍結。”

　　在這樣的大背景下，我國商品房新開工面積，比高峰下滑60%。而日本房地產崩盤的時候，縮量也僅為高峰的50%（日本商品住宅新開工1990年171萬套，2022年86萬套，30年來的最低點是2009年的79萬套，縮量約50%）。

　　在新開工面積縮減上，我國房地產已經超過日本泡沫崩盤時期。

　　在這樣的情況下，明年房地產的壓力將會繼續。

　　也許，這一輪的寒潮將超過你的想象。

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