所謂“春江水暖鴨先知”，市場主體對經濟復蘇的感知是最直接的。
經濟到底有沒有復蘇，復蘇到什么程度，我們可以直觀地通過商業地產的情況來感知。
如果經濟復蘇了，那么寫字樓的租金會上漲，寫字樓的空置率也會相對穩定。反之，如果經濟持續疲軟，公司就會搬出寫字樓，或者從高檔寫字樓搬入次級寫字樓。寫字樓的租金就會下降，空置率也會相應上升。
一線城市甲級寫字樓情況
四大一線城市甲級寫字樓空置率均在20%上下，其中，上海21.81%，深圳26.10%。
從空置率變化趨勢看：
深圳、廣州、上海甲級寫字樓空置率均超過了金融危機時期的最高點；
北京的空置率也接近金融危機的最高點。
這說明商業活動疲軟，大量企業退租。
深圳廣州甲級寫字樓空置率
上海北京甲級寫字樓空置率
從甲級寫字樓租金看：
深圳甲級寫字樓租金跌落至2013年水平；
廣州跌落至2012年水平；
上海更是跌落至2011年水平；
北京情況略好，但也跌落至2014年水平。
深圳廣州甲級寫字樓租金
上海北京甲級寫字樓租金
部分重點二線城市甲級寫字樓情況
下表是重點二線城市空置率情況：
重慶、天津、武漢、長沙的甲級寫字樓空置率都超過30%。
南京、大連、程度、西安的甲級寫字樓空置率都超過20%。
唯有杭州低于20%。
但是從租金水平來看，所有城市的租金都在下滑。
與巔峰時期租金相比：
天津、大連跌幅最大，分別為巔峰時期55%、67%。
重慶、武漢、程度、長沙跌幅次之，不到巔峰時期80%。
南京、杭州、西安略好，在巔峰時期85%左右。
從趨勢看，2022年以來均呈現下滑趨勢，無一上漲。
哪些公司在搬出
從整體趨勢看，受影響最大的是中小型企業。
我們以北京市場為例。
下圖是仲量聯行整理的分面積甲級寫字樓租金走勢圖。疫情以來：
小于500平米的寫字樓租金降幅最大，從約440元/平米/月，大幅下滑至290元/平米/月；
大于5000平米的寫字樓租金降幅最小，特別是大于10000平米的寫字樓租金，巔峰值大致在280元，目前值也大致在260元。
這說明推動整個寫字樓租金下滑的，并不是壟斷資本撤租，而是中小資本撤租。
壟斷資本由于規模優勢，能夠獲得更穩定的訂單，獲得更多的信貸資源，因此也能夠更好地跨越周期。
中小資本在周期變化的沖擊下，無法承受打擊，只能通過各種方式縮減成本，包括縮減辦公面積，裁撤人員，等等。
從高租金的地段撤出
如果我們細致地觀察每一個城市，我們會發現這樣一個特點，大量的公司從高租金的地段撤出，搬至價格更便宜的地區。
我們以北京為例。
金融街是租金最高的辦公區域，由于緊靠監管機構，因此大量金融機構入駐金融街。
之前經濟形勢好的時候，券商、銀行、保險爭相在金融街租樓辦公。
但是疫情以來，金融街卻成了外遷最多的辦公區。
仲量聯行借用國際收支的貿易順差、逆差概念，創造了一個搬遷順差、逆差的指數，來直觀展示企業租戶的搬遷情況。搬遷順差即指遷入大于遷出的差額，而搬遷逆差則指遷出大于遷入的差額。
從下圖可見，主要商務區中，金融街是搬遷逆差最大的地區。
金融街搬遷出來的，主要遷往CBD和東二環，另有部分遷往麗澤商務區。
麗澤商務區在豐臺，被定位成北京第二金融街，但是由于偏遠，因此租金大幅低于金融街。
CBD和東二環雖然地處中心，但是租金也遠遠低于金融街。下表是三者租金情況，一目了然，CBD和東二環租金遠低于金融街。
所謂“春江水暖鴨先知”，市場主體對經濟復蘇的感知是最直接的。
如果經濟復蘇，市場主體的商業活動會增加，寫字樓的需求會增加，繼而空置率會逐步下滑，租金會逐步上漲。
反之，如果空置率上漲，租金下滑，我們可以合理推測，經濟離復蘇還尚有一段距離。
但是，我相信困難總是暫時的，我們一定會度過去。
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