近日，中國鐵路建設(shè)投資公司(下稱中鐵投)公布了中國鐵路總公司土地評估和土地授權(quán)經(jīng)營資產(chǎn)處置評估機(jī)構(gòu)選聘項(xiàng)目招標(biāo)評標(biāo)的中標(biāo)候選人名單。此前，中鐵投曾于1月26日在官網(wǎng)和中國采購招標(biāo)網(wǎng)等平臺發(fā)布過土地資產(chǎn)評估的招標(biāo)工作。如無意外，中標(biāo)人敲定之后，鐵總將正式進(jìn)入土地資產(chǎn)的評估工作。

　　一位接近鐵總的消息人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，土地資產(chǎn)評估是為之后鐵總的土地新政打下基礎(chǔ)，“比如鐵總或底下的鐵路局要出售土地資產(chǎn)，有了評估結(jié)果，就可以明碼標(biāo)價了，或者外部投資者想跟鐵路部門合作開發(fā)這塊土地，那鐵總就可以按照評估價在項(xiàng)目中占一定的股份了。總之，評估是讓死資產(chǎn)活起來的第一步。”

　　但也有部分人士擔(dān)心資產(chǎn)評估弄不好會造成此前國有資產(chǎn)曲線MBO過程中出現(xiàn)的資產(chǎn)流失現(xiàn)象。

　　北京交通大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授趙堅(jiān)表示，如果評估機(jī)構(gòu)和鐵路部門以及對這塊土地有興趣外部投資者形成利益共同體，那很有可能故意壓低該土地的價值，在此后的合作開發(fā)或轉(zhuǎn)讓的過程中使國有資產(chǎn)流失，最后進(jìn)入了管理層和外部投資者的腰包。要防止此類現(xiàn)象發(fā)生，必須有嚴(yán)格的審計(jì)制度，在鐵路土地資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、開發(fā)等過程中也必須有強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)制，防止腐敗現(xiàn)象發(fā)生。

　　盤活鐵路部門的土地資產(chǎn)，從而四兩撥千斤來撬動鐵路建設(shè)和發(fā)展的資金籌集，這一所謂的“以地養(yǎng)鐵”思路，是在2013年7月份一次國務(wù)院常務(wù)會議上定調(diào)的，會議最后通過的《關(guān)于改革鐵路投融資體制，加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》中，關(guān)于“以地養(yǎng)鐵”有如下表述：

　　支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)，創(chuàng)新節(jié)地技術(shù)，鼓勵現(xiàn)有鐵路建設(shè)用地地上、地下空間進(jìn)行綜合開發(fā)。符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地使用權(quán)可以繼續(xù)劃撥，需要改變土地用途的，依法辦理出讓手續(xù)。地方政府要支持鐵路企業(yè)進(jìn)行車站及線路用地一體規(guī)劃，按照市場化原則實(shí)施綜合開發(fā)，以開發(fā)收益支持鐵路發(fā)展。

　　那么鐵路企業(yè)旗下的土地資產(chǎn)用現(xiàn)值來估算，大概有多少呢?這有待于此次中標(biāo)候選人中的評估公司最后的評估結(jié)果。也有一些研究機(jī)構(gòu)試圖通過管中窺豹的辦法來估算鐵總的土地資產(chǎn)總盤子。宏源證券一份研究報(bào)告表示，廣深鐵路土地所有權(quán)總面積大約有1200萬平方米，廣深沿線站段所占面積大約有400萬平方米。廣深沿線腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好，沿線部分站點(diǎn)利用率低，開發(fā)空間大，初步估算沿線站段土地增值空間超過100億元。

　　廣深鐵路2013年中的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，其總資產(chǎn)為327億元，而同期鐵總的總資產(chǎn)為46631億元，按此比率，鐵總擁有的土地總資產(chǎn)大概在 15000億元左右。不過考慮到廣深鐵路沿線的土地價值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國鐵路網(wǎng)沿線的平均土地價值，因此15000億元的土地資產(chǎn)估值要大打折扣。

　　接近鐵總的一位消息人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在年初召開的鐵總工作會議上，一些地方路局的局長在會上有點(diǎn)遺憾地表示，盤活鐵路土地資產(chǎn)是個好政策，鐵路的土地資產(chǎn)也很龐大，能夠把這些沉睡的資產(chǎn)喚醒過來，確實(shí)是好事。但問題也很多，最主要的是土地資產(chǎn)管理多頭，產(chǎn)權(quán)很不清晰，有些屬于總公司層面，有些屬于鐵路局，有些屬于底下的站段，更有些屬于站段底下的多經(jīng)公司，而在劉志軍實(shí)行鐵路建設(shè)融資的合資公司制度之后，問題更加復(fù)雜，一些土地資產(chǎn)還涉及到地方政府以及外部投資者。

　　盤活土地存量的另一難題是土地用途屬性問題。雖然國務(wù)院文件給鐵路沿線土地轉(zhuǎn)性提出了明確的支持態(tài)度，但趙堅(jiān)表示，在實(shí)際操作中，還是會遇到很多手續(xù)性的問題。例如，原先鐵路沿線的土地都屬于劃撥性質(zhì)，屬于公益性用地，用于交通運(yùn)輸以及相關(guān)的生產(chǎn)生活，現(xiàn)在要進(jìn)行開發(fā)，涉及到用途改變問題，需要經(jīng)過土地管理部門的批準(zhǔn)和允許，同時，原先劃給鐵路部門的用地可能只是沿線內(nèi)很小的一塊，如果要進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，勢必要跟周邊的土地一起規(guī)劃利用，這就涉及到統(tǒng)一的規(guī)劃、征地等問題。這方面，需要有不少制度和法規(guī)上的突破和調(diào)整。

　　“現(xiàn)在鐵路部門的思路是，先動起來再說，遇到問題，再慢慢協(xié)商、解決。”上述消息人士表示。

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