華人海外狂購房　掏空中國資金

　　中評社香港9月19日電/在剛剛過去的兩周，筆者駕車環游了加拿大多倫多，美國紐約州的布法羅、紐約、費城，新澤西州的愛迪生，康乃狄格州的紐黑文等地，又一次實地考察了北美房地產市場的最新狀況以及華人群體的購房新情況。

　　據南方都市報報道，華人已是美加房地產市場上一支重要的生力軍。中國因素是美國房地產市場火爆的重要推動因素之一，也造成了中國國內房地產市場需求及資金的流失。這是一個不斷“釜底抽薪”的過程，長期定會對中國國內市場產生質的影響。

　　第一站，加拿大的多倫多。近兩年來，多倫多的房地產市場持續火爆，即使在金融危機風暴中，多倫多房價整體上也沒有發生大的下跌。最近半年來多倫多房地產市場非常火爆，尤其是華人聚集的Markham市和Richmond　Hill市。這兩個城市華人人口占到30%以上。由于加拿大銀行對新移民置業提供一些優惠措施，筆者認識的幾個新移民朋友都在最近一年內購買了住房，而且基本上是價值100萬加元(約合72.66萬歐元)以上獨立的HOUSE(獨立屋，即中國國內所說的“獨棟別墅”，區別于“公寓”，即中國國內的樓房。獨立屋是北美主要的房屋形態)，普遍首付三成左右，30年左右按揭，5年鎖定利率3.15%左右，最近一個月左右加拿大剛剛上浮了利率，大概會在3.3%左右。華人這個購房數據大大超過了多倫多市政府統計的居民房屋價格40萬加元(約合29.06萬歐元)的統計中值，而且也普遍超過來加拿大5年以上的老華人移民購買房屋的價格。

　　美國紐約州布法羅的朋友今年也感覺到房價明顯上升了8%左右，市場交投十分活躍。筆者在當地一位華人中介的帶領下參觀了一座在建的新房項目。面積　3000平方英尺(約合279平方米)左右，全實木地板，精裝修，50萬美元的樣子。而且我們看的是正在布置的第二套樣板房，中介說第一套樣板房已經被華人購買。另外，我們還看了一套可以說“金碧輝煌”的5000平方英尺(約合465平方米)的二手房豪宅，要價80萬美元左右。當地最知名的大學是紐約州立大學，當地一位老華人移民朋友圍繞著學校大大小小購買了二十幾套房子用于出租，租金回報率非常可觀。而另外一位正在辦理移民的朋友已在近期購買了當地一套獨立HOUSE和一套公寓。

　　新澤西州是美國的花園之州，其中的愛迪生鎮是傳統的華人聚集城市，匯聚了在紐約工作的TMT、生化、醫藥等行業大量的華人精英群體。朋友介紹，兩年來房價穩步上升，他幾年前購入的房產，在兩年前還下跌10%左右，今年見面時也高興地說現在已經解套，大概還漲了10%，　一上一下之間，兩三年光景上漲20%。

　　紐約的房子，如果用一個字描述就是“漲”，兩個字“大漲”，三個字“持續漲”。即使在所謂的金融危機期間，也沒有下跌。

　　筆者的一個朋友總結得很好“你看曼哈頓N年不動的地基今年起瞬間變高樓，每個賓館門面開始重新翻新;波士頓、費城、　華盛頓特區、弗吉尼亞東海岸一路基建工程熙熙攘攘;你再聽賣房的資深中介忙得沒空接你的電話匆匆掛斷，在美中資銀行過去18個月房屋貸款業務做到手軟，你就知道美國房地產復蘇的情況了。”

　　簡單總結一下美國加拿大考察后筆者的幾點體會：第一，華人在美國、加拿大的密度非常之大，可以說無處不在。筆者即使是在偏僻的紐黑文大學(地處西黑文鎮)迷路，在一戶人家門口的車道調頭，也看到幾位中國人在門口干活聊天。新澤西的重慶“劉一手火鍋店”內的客流和嘈雜程度，基本和中國國內相當。華人已經是美加房地產市場上一支重要的購買生力軍。

　　其二，美國的所謂“大城市”房地產價格比中國現在中心城市還是相對便宜，除紐約之外，50萬美元可以在大多數城市買到相當好的房子。對于剛下飛機的華人朋友來說，美國的房價有“致命的誘惑”。

　　其三，新移民購買力強大，買房子是華人骨子里的特色。統計資料顯示，華人新移民多數會在抵埠一年內購買住房。雖然多數華人新移民在美國的銀行沒有信用分，但由于美國加拿大銀行的彈性政策，絕大多數可以變通得到銀行按揭。這樣對于一般攜帶較多資金的華人來講，無形中增大了購買力，買房計劃由小房子變成大房子，由一套變成了兩套。

　　其四，華人愛買房子，但是對房子的經營保養普遍較差。華人把房子當作投資和財富的儲存手段，房子很好，但是內部普遍較差，“房子外面一看是老板，進去一看是民工”。相反，西人的房子無論從保養、陳設、綠化、泳池、小細節等方面都要強華人很多。所以，即使華人買房，也多傾向于從西人手中購買。

　　最后一點觀察：華人移民資金外流數量巨大，中國國內地產長期堪憂。筆者接觸到的新移民要么正在購買海外房產，要么在辦理移民手續的過程中提前購買了房產，還有父母為留學生留在美加購買等等。大老板在整棟樓買，普通人在一套套買，這中間海外中資銀行的放水，也大大助力了中國國內的資金外流。華爾街的一個朋友總結：“中國多年流血流汗積累的財富，正在通過各種途徑反哺美國，房地產是主要的投資形式”。中國因素是美國房地產市場火爆的重要推動因素之一，也造成了中國國內房地產市場需求以及資金的流失。這是一個不斷“釜底抽薪”的過程，長期看定會對中國國內房地產市場產生質的影響。

　　美媒:中國人"血洗"全球房地產

　　來源:人民網

　　美國媒體稱，中國的十一“黃金周”馬上到來，成百上千腰包鼓鼓的中國人將在全球(主要是美國)開始尋找房產，這是精明的房地產商人和中國買家建立聯系的大好時機。

　　據美國《福布斯》雙周刊網站9月17日報道，上海居外海外房產網首席執行官安德魯·泰勒說：“如果你突然有想看房的中國客戶，有時候你會放下手頭的一切，花一兩天時間開車帶他們到處看房。他們在飛回中國前的時間非常有限，幫他們找到合適的房子會使你自己受益。”

　　報道指出，中國人已經成了美國房地產的最火爆海外買家，尤其是在西海岸。中國招商銀行和貝恩公司數據顯示，這些中國買家共有13.1萬億美元的投資資產。

　　招商銀行說，大約6550億美元是投向海外房地產市場的。居外網說，約6000萬的中國中產階級正在尋求海外房產。他們的網站在“黃金周”來臨前的兩周對房地產的搜索量激增66%。

　　報道稱，“富得流油”的中國人正在全球買房，美國是他們看房的最優先國家。他們在奧蘭治、加利福尼亞和紐約的皇后區置業。

　　據報道，私人社交網絡Affinity China創建者克里斯蒂娜·魯(音)正準備下個月在夏威夷舉辦一個邀請中國富人參加的活動，其中的一項內容就是買下你夢想中的美國美宅。

　　克里斯蒂娜·魯說：“在活動的這一周，我們將為遠道而來的中國人介紹夏威夷房地產市場的概況，并帶他們參觀這里最好的住宅區。他們將走進一些可供參觀的房子，并且和房地產合作商定好接下來的私人會談時間。”

　　報道稱，“黃金周”從1999年開始，讓中國人有時間在國內各地探親。不愿在國內擁擠的人則選擇飛往國外，在未來兩周去接觸美國的房地產經紀人。

　　【相關新聞】

　　>>外媒：中央政府回避房地產調控 擔憂引發金融危機(鳳凰財經)

　　最近，北上廣等地頻頻出現地王，中國一線城市房價和地價暴漲，但是中央政府卻回避房地產調控，同時還要加快城鎮化建設。

　　《FT中文網》刊文對此發表評論，文章認為，中央政府“放縱”地產業瘋狂，第一是“保增長”需要;第二是捍衛資產價格，擔心樓市下跌刺激資本外逃而引發金融危機。

　　文章表示，政府對地產的放縱讓人們對改革失去期待，因為這暴露了與過去十幾年同樣的施政邏輯：保增長永遠是第一位的，政府不允許房價回落。

　　文章認為，我們現在的處境和當年日本房地產泡沫破滅時的情況相似，且存在硬著陸風險。

　　以下是文章全文：

　　還有什么比這更糟糕：在實體經濟疲軟的同時，中國一線城市房價和地價暴漲，數量龐大的三四線城市則遍布“空城”，中央政府還要加快城鎮化建設。這就像宴會最后的狂歡，但人們不相信是最后一次，因為“狼來了”喊了太多次。

　　近日，不僅北京農業展覽館地塊樓面地價拍出了7.3萬元每平米的天價，上海也出了新地王，新鴻基以217.7億元贏得了徐家匯(行情,問診)中心項目開發權。廣州、杭州、武漢等地也出現新地王。與此同時，李嘉誠則在拋售其上海、廣州的物業，美國可能退出QE的預期讓新興市場國家出現金融動蕩。

　　吊詭的是，徐家匯中心項目地塊之所以拖延至今才拍賣，是拜上次亞洲金融危機所賜。這一地塊早在1995年就已經以1.2億美元出讓給了韓國大宇集團，但隨后受亞洲金融危機沖擊，韓國大宇在支付了9000萬美元后無力繼續開發，改為臨時用地至今。現在的形勢與亞洲金融危機前驚人的類似，希望歷史不會重演。

　　中國新政府在回避房地產調控

　　事實上，中國三四線城市存在大量空城，住房供應過剩顯而易見。作為中國對抗通脹幾乎唯一的一種資產，太多家庭都購買了兩套以上的住房，中小城市很快就出現了過剩。

　　一線城市住房供應相對較少的原因有兩個：一是這些城市大部分土地用于工業和商業開發，少部分用于住宅項目，滿足不了日益增長的人口需求。北京居住用地占建設用地比重僅有30%，東京是70%多，紐約為42.2%，首爾為62.5%，倫敦為46.7%。這是因為土地用于工商業更能創造GDP和稅收，從而有利于領導人的政績。另外一個原因是，有錢人囤積了大量住房，造成樓市供應結構性緊張。還是以北京為例，2012年市公安局調查發現，全市房屋總量1320.5萬套，標注出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶。這一組數被認為有錯誤。事實上，大量個人擁有幾十套房子在行業內不是秘密，即使數據有50%的誤差，那也有190萬戶空置。

　　最新一輪房價瘋漲與2009年情況類似，即中國實體經濟增長放緩，房價上漲。人們根據經驗判斷，中國政府為“保增速下限”必然會采取救市措施，從而釋放更多流動性，推動房價繼續上漲預期。2008年就是一個現實而嚴重的教訓，當初經濟增速與房價開始下跌后，中央政府的救市政策刺激房價快速反彈并遠超2008年最高點，一些房價翻番，甚至出現3-4倍升幅，讓很多人追悔莫及。

　　鑒于新一屆政府在政策上刻意回避地產調控，同時又推動“城鎮化”，再加上“救市”預期以及承諾“收入倍增”目標，人們對通脹的預期非常強烈。當北京遠郊樓盤剛開，就出現了恐慌性搶購潮(現在已經蔓延到臨近北京的河北香河、燕郊等地)。人們擔心，如果現在不買這些已經每平米高達2萬-3萬元的房子，未來可能永遠也買不起。盡管北京市政府采取限價措施，但這和以前任何一種調控措施一樣的掩耳盜鈴，因為人們為了搶購而主動加價，并簽訂陰陽合同。這意味著官方公布的住房價格增長數據被嚴重低估。

　　地產瘋狂背后是“保增長”邏輯

　　“北上廣”等城市的搶購風潮為地方政府提供了一個機會，那就是趁機高價出讓土地。今年上半年，一線城市的土地出讓收入創下歷史紀錄。進入9月份以后的“地王”，大都位于城市的黃金區域，政府選擇這些地塊在這個時候拍賣，無疑會給樓市制造更大的恐慌，引誘人們買房。

　　>>房地產投資趨之若鶩 流動性呈現結構性失衡(新民網)

　　當前流動性總量并不短缺，但從資金投向來看，流動性呈現結構性失衡，這不僅削弱了對國民經濟薄弱環節的支持力度，還導致資金面呈現高度緊繃的狀況，這一現象亟待改變

　　近期的貨幣市場似乎有些反常：一方面，央行連續開展逆回購操作，不斷釋放流動性;另一方面，9月2日至6日，公開市場卻實現3個月來的首次單周資金凈回籠。隨著中秋、國慶兩節臨近，銀行體系資金需求大增，很可能還會造成流動性趨緊。

　　那么，當前流動性究竟是多還是少?交易數據顯示，9月5日銀行間同業拆借隔夜利率為2.8%，7天、14天期利率分別為3.47%、3.73%。同6月下旬一度超過10%相比，資金價格已經大幅度回落，同5月初的利率水平大體相當。這表明，銀行體系流動性總體趨于合理適度。

　　從貨幣供應量看，7月末人民幣貸款余額為68.78萬億元，廣義貨幣(M2)余額為105.24萬億元，今年前7個月社會融資規模為10.96萬億元。同上半年經濟增速相比，當前貨幣總量仍超過實體經濟的融資需求。也就是說，當前流動性總量并不短缺。

　　從資金投向來看，流動性呈現結構性失衡。央行數據顯示，6月末金融機構小微企業貸款余額同比增幅為12.7%，比全部企業貸款增速高1.5個百分點，低于各項貸款增速1.5個百分點。而去年末，小微企業貸款余額增幅達16.6%，比全部企業貸款增速高3.3個百分點，高于各項貸款增速1.6個百分點。這說明，流入小微企業的資金規模有所縮減。

　　但在房地產信貸方面，6月末金融機構房地產貸款余額達13.56萬億元，同比增長18.1%，增速比上季度末高1.7個百分點;上半年房地產新增貸款為1.3萬億元，同比多增7326億元，增量占到同期各項貸款增量的27.1%。房地產行業投資回報率相對較高，使得資金趨之若鶩，一定程度上加劇了對小微企業、“三農”等領域的資金“擠出”效應。

　　近幾年來，我國流動性出現過多次不同程度的波動，但總體來看，并不是總量的問題，而是結構性問題。這從迅猛發展的金融機構同業業務可見一斑。央行數據顯示，2010年6月至今年6月，金融機構同業資產余額年均增長32.7%，比同期貸款余額年均增速快了17.6%;同業往來的負債余額年均增長24.4%，比同期存款余額年均增長快了10%。

　　目前，同業業務已經成為金融機構管理流動性、整合有效資源、增加收益的一個重要渠道。但也要看到，有些金融機構借助同業業務來轉移表內的貸款，做大表內存款，以應對存貸比的考核要求，加劇了特定時點信貸市場的波動，導致了銀行體系的流動性失衡和劇烈波動。

　　流動性結構失衡，不僅削弱了金融對小微企業、“三農”等國民經濟薄弱環節的支持力度，還導致資金面呈現高度緊繃的狀況。5月下旬以來，受貸款增長較快、企業所得稅集中清繳、端午節假期現金需求、外匯市場變化、補繳法定準備金等多種因素疊加影響，貨幣市場利率接連創下新高，一度超過10%。事實證明，由于商業銀行“短借長貸”，導致資金嚴重錯配，個別領域出現了短期流動性缺口。

　　在大力推進經濟結構調整的同時，流動性也需要“調結構”。當前，既要采取優化業務計劃配置及深化資產負債管理、預算管理和資本管理等綜合措施，推動存貸款業務整體協調發展，又要貫徹落實信貸調控要求，合理把握貸款總量及投放節奏，按計劃平穩投放貸款，將貸款增速控制在適當水平。

　　更為重要的是，金融機構要統籌兼顧流動性與盈利性等經營目標，合理安排資產負債總量和期限結構，謹慎控制信貸等資產擴張偏快可能導致的流動性風險，大力調整優化信貸結構，不斷加大對小微企業、“三農”、先進制造業、戰略性新興產業、傳統產業改造升級等方面的支持力度。王信川

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