牛刀：2010年上海房?jī)r(jià)第一個(gè)開始下跌　　

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在一線城市當(dāng)中，上海是一個(gè)比較特殊的地方，那就是上海是長三角的中心，江浙兩省和上海市的GDP占了全國的四分之一，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)。但是，這不是上海就可以支持高房?jī)r(jià)的理由，在對(duì)待民生居住的問題上，上海沒有什么可以特殊的。就這一輪調(diào)控的情況來看，上海與全國其他城市共處在一個(gè)基本面上，房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。

從2009年的情況看，上海房?jī)r(jià)暴漲，其中，主要推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的購買力來自兩外，境外和市外。從房地產(chǎn)來說，一個(gè)靠炒買炒賣哄抬起來的房?jī)r(jià)，遲早都會(huì)暴跌，全球自從1929年第一次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，還沒有一個(gè)靠投機(jī)炒樓炒起來的房?jī)r(jià)而沒有暴跌的先例。我相信沒有一個(gè)人可以舉出這個(gè)例子。中國的房?jī)r(jià)自然也不能逃脫暴跌的命運(yùn)。

與2007年深圳房?jī)r(jià)最先下降不同不同，上海有可能是這次房?jī)r(jià)暴跌的第一個(gè)城市。道理很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)下跌的第一個(gè)因素是回收流動(dòng)性，去年的房?jī)r(jià)暴漲主要是流動(dòng)性泛濫造成的，那么，今年也將因?yàn)榛厥樟鲃?dòng)性而造成暴跌。央行的貨幣政策對(duì)全國一樣，對(duì)上海也如此，從去年11月起，央行就在用票據(jù)回收流動(dòng)性，今年元月12日，開始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，下一次就是加息。一般認(rèn)為，央行加息后，弱化了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，增大了購買成本，遏制了樓市投機(jī)。

第二個(gè)因素是國際投機(jī)資金和熱錢抽逃。我曾經(jīng)詳細(xì)了解過外資在上海的賣樓情況，高盛、摩根、美林等早在去年下半年，就開始拋售在上海的物業(yè)，開始是別墅、住宅和公寓，現(xiàn)在是商業(yè)物業(yè)和寫字樓。全球都知道中國房?jī)r(jià)泡沫要破，所以，外資投行和國際熱錢都不再持有上海住宅。這個(gè)情況可能在美聯(lián)儲(chǔ)加息后，要發(fā)生更大規(guī)模的外資拋售，促使房?jī)r(jià)暴跌。外資和熱錢的規(guī)模，上海比北京和深圳加起來還要大。

第三個(gè)是中國的股指期貨和融資融劵將要吸附大批資金，一些樓市炒家也要拋售手上的房子，去從事股指期貨的交易，這樣，因?yàn)樯虾Ｊ侵袊墒兄靼褰灰字行乃诘兀质侵袊畲蟮慕鹑谥行模畔①Y源豐富，資金來源廣泛，交投更為活躍，會(huì)吸引大批資金。

以上三個(gè)因素，決定了本輪上海房?jī)r(jià)先行下跌。下跌的時(shí)間發(fā)生在央行加息后三到六個(gè)月的時(shí)候，現(xiàn)在只是在空轉(zhuǎn)，也就說沒有什么成交量，但是，房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)大跌的跡象。上海中心區(qū)的公寓是房?jī)r(jià)大跌的起源，隨后將逐步擴(kuò)散到外環(huán)和郊縣。整體房?jī)r(jià)今年將下降30%左右，明年出現(xiàn)更深幅度的下挫。

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