本來覺得最近沒有什么好跟大家聊的事情，結果，別人沒活是咬打火機，北海沒活了咬房地產，房地產新聞硬要往我嘴里塞，我也沒辦法。先是有三線城市廣東肇慶宣布從五一起在宣傳銷售環節，剔除公攤按住房套內面積計價。緊接著，4月份長沙成都放開限購之后，杭州和西安在5月9號一天之內接連放開限購政策，兩城都實現了買房即落戶，事情正在起變化。
先說說大家最關心的取消公攤，那就不得不提一下，為什么要有公攤。
我特別希望大家記住這個名字，原國家房改課題組組長孟曉蘇是他屢次為房地產利益集團代言也是他在公攤問題上給出了一個解釋，那就是說普通人看到自己的房屋算完公攤面積之后，房產證使用面積比較大，就自然而然會感到高興。為了讓老百姓高興，國家采用了公攤面積計算。
也就是說公攤面積的一個重要目的在于通過名義放大房子來使公眾獲得住房滿足感。這套罪惡制度的始作俑者，罪魁禍首，香港已經取消公攤面積10年了。
21世紀的社會主義中國我還能看到3000年前的朝三暮四的故事，我只能說第一老祖宗的智慧確實管用，第二相關政策的制定者毫無疑問是在把大伙當猴耍。
很多人說取消公攤，無非是把榴蓮皮的價格攤到榴蓮肉里，買房子價格是不會變的。但實際操作中,公攤面積開發商說什么是什么，業主也拿不到全小區的設計圖。就算拿到設計圖，普通人也算不出來真正的公攤比例。雙方信息嚴重不對等。公攤面積成為買房中最不透明的一項，作為一個土木學子，我可以跟大家講一下這里邊的玩法。
很多小區的車位是辦不下產權證的，只能辦下使用證，這種現象非常普遍，為什么？因為這些小區的車位是從公攤面積摳出來的，已經算在其他住戶的產權面積里面了，這個產權是屬于大家房產證的那個公攤面積里面的，本身就屬于住戶所有，然而房地產商把這些面子偷出來再賣一遍，住戶卻渾然不知。
不光是買房的時候有坑，從后續裝修一直到用房都會因為公攤面積產生一系列的問題，比如購買的精裝修房子，很多盤費用是按照產權面積收取的，一來一回能貴不少。
還有，取暖費，物業費這些。住房使用時必不可少的相關費用也會按照產權面積收取，公攤面積一大，這些費用也水漲船高。更不要提房產稅這個達摩克利斯之劍。
總之，公攤面積就是本糊涂賬，越不清晰越有利于蒙蔽普通人，絕對不是榴蓮殼和榴蓮肉這么簡單的問題，至少相當于水果攤搞鬼稱。現在大家喊了這么多年取消公攤，終于有一個地方政府出來有點動作，這只是大家正常權利的回歸，讓這個扭曲市場稍微變得正常了一點。
更重要的是，取消公攤同時也意味著打開了價格下跌的一扇窗，要知道朝三暮四的手段之所以玩得通，核心就在于把控心理預期，如果房子降價20%，少不了業主要去打砸售樓處，事實上這兩年這樣的事很常見，但如果取消公攤面積，樓面價格不變甚至微漲，名義上房子單價漲了，實際總價降價，一漲一跌，從政府到開發商到老業主，大家心理感受上都過得去，下跌也就是就坡下驢的事情，這也是政策打開的另一種可能。
至于取消限購，現在大家都知道，房地產市場的稀缺性并不是與生俱來的，房價上漲也不是普通人愿意的。而是地方在土地供應端捂盤惜售，把土地價格和房產價格定在市場接受的最高點，人為制造了上漲預期。限購則是為了把試圖分享價格紅利的投機客擋在門外，讓財政細水長流才制定的措施。根本目的不是遏制房價上漲，因為房價上漲的最大推動者和最大受益者都是地方財政，其真正目的只是為了保護土地紅利不被投資客分享而已。
這就是為什么越限購，房價越漲。限購之后再解除限購，看上去是重大利好，實際上非常傲慢，普通人本來就應該享有購房自由，只不過為了維護土地財政的壟斷，不得不犧牲普通人的自由。本質上是虛空造牌，邏輯非常類似于美國用國家安全的名義限制中國企業拿來當貿易戰籌碼。
從歷史經驗來看，越限制買房的時候越要買房，越鼓勵買房的時候越不要買房。用普通人最能理解的話來解釋，那就是有好事的時候，是輪不到普通人的。
我勸大家不要看到房地產市場放開的種種限制，給了普通人一些甜頭就急匆匆的沖進去，要知道這些本來就應該是普通人的正常權利，只不過過去由于種種原因被限制了而已，而之所以房地產市場能出現這些積極的變化，權力的天平向著普通人傾斜了一點，唯一的原因就在于大家不買房。
百強房企1-4月實現銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%，全國百強房企的銷售額資格直接下跌到今年的18.5億。
2023年，大家還在吹樓市小陽春，今年直接是一盆涼水，當場腰斬。
房地產的東西說白了，沒有任何神秘的東西，任何試圖把簡單的市場問題復雜化的模型都是在忽悠大伙。短期看政策，中期看經濟，長期看人口。現在中期經濟顯然承壓，長期人口大事不妙，短期放出來更多政策也只是延遲市場出清自己的時間而已。
我在湖南，五一的時候，我本科的同學已經在結婚了，我去邵陽參與他的婚禮，城市的邊緣有很多房子，一問價格三四千塊，城市中心區成交價大概也就5000塊錢。省會長沙的房價不少21年22年買房的朋友快把首付跌沒了，法拍平臺房地產成交價格基本都在7000到8000，法拍房能體現擠出水分以后的房產實際價值，非常建議各位朋友看一看法拍房頻道進行參考。
10年前最熱門的討論是取消計劃生育，后來結果我們也看到了，沒有出現報復性嬰兒潮，甚至生育率已經超越日本逼平韓國了，因為生育的基礎，也就是年輕人的生活并沒有得到多大改善。兩年之前疫情放開，很多人也覺得會不會出現報復性的經濟奇跡，答案是也沒有，經濟并沒有出現根本性逆轉的必要條件。
同樣的人們不買房子，也并不是因為限購政策，大部分原因也不是公攤，而是房價漲得太高，支持普通人買房的基本面已經變了。
我們已經放下仇恨了，真沒那么強報復心理。
社會運行有自己的規律，不是可以想怎么指揮就怎么指揮的，盡管普通人個體的決策可能并不理性，但社會作為一個整體有自己的群體理性存在。取消限購取消公攤會迎來報復性購房嗎？我想你應該有了答案。
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