在巨大的售房壓力下,一線城市廣州再曝新聞。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者報(bào)道,廣州部分中介涉嫌違規(guī)低首付甚至零首付購房。
一中介告知記者說:“首付只要5萬元左右,看具體面積,不過月供可以3年后再還。”
實(shí)際上,這種低首付售房是違規(guī)的,但是廣州為什么頻頻爆出類似情況呢?因?yàn)閺V州樓市壓力太大了。
一、廣州的樓市壓力及其影響
四大一線城市房價(jià),廣州壓力最大。
廣州是一線城市中第一個(gè)打響認(rèn)房不認(rèn)貸的。
是一線城市中首個(gè)首套房貸突破LPR下限。
還是一線城市里面唯一一個(gè)落實(shí)房票的。
為什么廣州這么激進(jìn)?因?yàn)閺V州的房價(jià)壓力太大了。
2023年新房房價(jià)同比數(shù)據(jù),廣州連續(xù)12個(gè)月下滑,環(huán)比數(shù)據(jù)也是8個(gè)月下滑。
二手房數(shù)據(jù)更慘。同比方面,也是連續(xù)12個(gè)月下滑,且同比下滑幅度比新房更大。環(huán)比方面,12個(gè)月中有9個(gè)月下滑,且幅度比新房更大。
房子是一種資產(chǎn),大家的態(tài)度是買漲不買跌。在這種情況下,廣州商品房銷售大幅下滑。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的商品住宅銷售數(shù)據(jù),從金額看,2023年僅為2021年巔峰期的72.43%,從面積看,只有2021年巔峰時(shí)期的65.27%
二、廣州房價(jià)下滑的直接結(jié)果
房地產(chǎn)大幅降價(jià)的第一個(gè)直接后果,就是賣地收入大幅下滑。下表是廣州政府性基金收入和賣地收入的數(shù)據(jù)(賣地收入是政府性基金收入的大頭)。從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)看,2022年賣地收入比2020年巔峰時(shí)期大幅下滑854億元,同期政府性基金收入下滑885億元,基本都是賣地收入下滑導(dǎo)致。
2023年的數(shù)據(jù)不可能實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。
對地方政府而言,除去轉(zhuǎn)移支付外,最大的收入來源,一個(gè)是一般財(cái)政收入,一個(gè)是政府性基金收入。下表是2020-2022年的財(cái)政情況。可見,2022年整個(gè)收入比2020年巔峰時(shí)期下滑752億元,一般預(yù)算收入還增加了133億元,財(cái)政收入下滑幾乎全是因?yàn)橘u地收入下滑導(dǎo)致。
在這樣的情況下,廣州吃財(cái)政飯的收入受到巨大影響,不論是事業(yè)單位還是公務(wù)員,薪酬績效合計(jì)都出現(xiàn)不同程度降低。
房地產(chǎn)大幅降價(jià)的第二個(gè)影響,就是房企資金回流受阻,拿地意愿下滑,投資意愿下降。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長,開工階段可以拉動(dòng)水泥、鋼鐵、玻璃、建材、工程機(jī)械、建筑等行業(yè),竣工階段可以拉動(dòng)家電、家居、家裝等行業(yè)。經(jīng)濟(jì)下滑時(shí),不同行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩,商品賣不出去。降息降準(zhǔn)、取消限購等等政策,可以刺激商品房銷售,進(jìn)而刺激開發(fā)商投資,消耗上述行業(yè)過剩產(chǎn)能,對沖經(jīng)濟(jì)下滑。
反之,一旦投資下滑,上述行業(yè)都會(huì)受到影響。
現(xiàn)在的情況,不僅僅是廣州一個(gè)城市如此,而是全國都是這樣。
三、全國的房價(jià)和銷售情況
廣州發(fā)生的所有事情,全國都在發(fā)生。
我們先看房價(jià)。
(一)房價(jià)下跌趨勢
新房方面。2023年5月以來,環(huán)比下跌城市越來越多。年初環(huán)比下跌城市為33個(gè),年末已經(jīng)高達(dá)62個(gè)。也就是說,70個(gè)大中城市,絕大多數(shù)的房價(jià)逐月下滑。
二手房方面數(shù)據(jù)更為慘烈。2023年5月以來,環(huán)比下跌城市大幅增加,11月除杭州持平外,所有城市環(huán)比下跌;12月70個(gè)大中城市全線下跌,無一例外。可以說,從5月以來,70個(gè)大中城市,絕大多數(shù)的房價(jià)逐月下滑,且越演越烈。
(二)房價(jià)降幅如何
不僅是降價(jià)的城市越來越多,而且每月降價(jià)的幅度也越來越大。
新房從7月份開始,每月平均跌幅(環(huán)比)開始擴(kuò)大。1-6月,跌幅多數(shù)在0.2%-0.3%這個(gè)區(qū)間;7月以來,跌幅主要處在0.4%-0.5%這個(gè)區(qū)間,折年率在12月已經(jīng)達(dá)到6.29%。即一個(gè)100萬的房子,一年價(jià)格下跌為6.29萬。
二手房方面從6月份開始,逐月跌幅明顯擴(kuò)大。1-5月跌幅主要在0.2%-0.4%這個(gè)區(qū)間,6月以來,跌幅突破0.5%,隨后快速攀升至0.8%附近,折年率超過9%。即100萬的房子,一年價(jià)格下跌超過9萬。
這樣的跌幅還是在政策密集出臺(tái)的背景下產(chǎn)生的。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),截止2023年11月底,中央和地方合計(jì)出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)救市政策1012條。其中,1-6月合計(jì)437條,平均每月73條;7-11月合計(jì)575條,平均每月115條。
下半年政策密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上半年,但是仍然無法遏制房價(jià)下跌趨勢。
(三)全國的銷售額
在市場經(jīng)濟(jì)下,房子不僅僅是一個(gè)具有使用價(jià)值和價(jià)值的商品,更是一個(gè)能帶來現(xiàn)金流的資產(chǎn)。
對資產(chǎn)的態(tài)度,大家一向是買漲不買跌。
房價(jià)下跌導(dǎo)致的第一個(gè)問題,就是商品房銷售額大量萎縮。按商品住宅銷售面積看,2023年累計(jì)銷售面積9.48億平,已經(jīng)回落至2010年水平。按銷售金額看,2023年銷售金額10.3萬億,已經(jīng)回落至2016年水平,而2016年GDP僅為2023年的60%。
不論從哪一個(gè)角度來說,房地產(chǎn)都已經(jīng)沒落了。
每一個(gè)時(shí)代的變遷,都會(huì)有自己標(biāo)志性的事件。房地產(chǎn)行業(yè)的衰退就是這樣的事件。
2008年的時(shí)候人們感嘆,要是在2005年買了房該多好啊。
2012年的時(shí)候人們感嘆,要是在2008年買了房該多好啊。
2016年的時(shí)候人們感嘆,要是在2014年買房多好啊。
2020年的時(shí)候人們感嘆,要是在2018年前買房多好啊。
2023年的時(shí)候人們感嘆,幸好沒在2021年買房。
歷史完成了一個(gè)輪回。
下一個(gè)時(shí)代即將開啟,誰能結(jié)果地產(chǎn)的槍,成為新的增長點(diǎn)呢?
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