房?jī)r(jià)大幅上漲，需要三個(gè)條件：
大量貨幣脫離實(shí)體產(chǎn)業(yè)四處亂撞，這是必要條件之一。
大量人口需要住房，這是必要條件之二。
國(guó)家對(duì)住房保障積極性不高，對(duì)各類抑制房?jī)r(jià)的稅收等政策積極性不高，這是必要條件之三。
三者結(jié)合，就推高了房?jī)r(jià)。
我們現(xiàn)在看看這三個(gè)條件。
記性不太錯(cuò)的話，應(yīng)該還記得2008，國(guó)家大水漫灌以前，北京的房?jī)r(jià)。那時(shí)，西三環(huán)大約是8000。后來某人仰望星空，掐指一算，決定推動(dòng)四萬(wàn)億，大水漫灌。水流到哪里去了呢？許多人提出不同的意見，認(rèn)為這樣會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫，醞釀嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和政治問題。某人一句，“我直管物價(jià)，不管房?jī)r(jià)。”大家都閉嘴了，服從命令聽指揮。
某人任期結(jié)束，廣義貨幣總量從18.5萬(wàn)億，搞到97萬(wàn)億。
5年以后，繼任者想適當(dāng)收縮貨幣，結(jié)果出了錢荒。繼任者不敢亂來。
幾年時(shí)間，廣義貨幣總量從97萬(wàn)億，搞到160萬(wàn)億。
這是第一個(gè)條件的變化過程。
隨著內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)停滯，大量人口從東北、西北、西南、中部流出，涌入一線城市，尋找就業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。具體說，就是北上廣深，如果再多一個(gè)就是杭。
neo anderson：如何評(píng)價(jià)《中國(guó)財(cái)政的真相：25 省負(fù)債，只有6 省有盈余》一文，文中有哪些值得關(guān)注的信息？
1、金字塔不僅存在于社會(huì)成員之間，也存在于行業(yè)之間、地區(qū)之間。社會(huì)成員、行業(yè)、地區(qū)之間的差距，只會(huì)擴(kuò)大不會(huì)縮小。
2、一個(gè)人在二三四線城市接受教育，去一二線城市貢獻(xiàn)剩余價(jià)值。他們的子女送回二三四線城市，將來長(zhǎng)大接他們的班。他們老了，回二三四線城市養(yǎng)老。成本在二三四線城市，剩余價(jià)值在一二線城市。財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配，不僅存在于中央與地方之間，也存在于各地之間。
4、一線城市的行業(yè)和二三四線城市的行業(yè)之間，存在利潤(rùn)轉(zhuǎn)移關(guān)系。一線城市的金融、地產(chǎn)、概念行業(yè)，很輕易就把二三四線城市的利潤(rùn)吸收過來，有些是在交易中提高利潤(rùn)，有些是主動(dòng)二三四線社會(huì)頂層主動(dòng)向一線城市投資。
所以，最富裕的人和最貧窮的人，都匯聚到一線城市。
北京常住人口總數(shù)達(dá)2170.5萬(wàn) 外來人口占37.9%
本報(bào)訊（記者 雷嘉）北京戶籍人口的年均增長(zhǎng)率中近五分之一來自河北省；北京的流動(dòng)人口中超過五分之一是河北籍；常住外來人口則以較低學(xué)歷的年輕人為主體。市社科院、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社近日聯(lián)合發(fā)布《北京社會(huì)治理發(fā)展報(bào)告（2015—2016）》，提出京津冀應(yīng)聯(lián)手研究制定人口發(fā)展的工作機(jī)制。
報(bào)告顯示，去年北京市常住人口總數(shù)已達(dá)2170.5萬(wàn)人，其中常住外來人口占到37.9%。在常住外來人口中，近6成為高中以下學(xué)歷，“80后”和“70后”在常住外來人口中占到近9成。報(bào)告指出京津冀三地間人口流動(dòng)頻繁，在京河北籍人口總量大、占比高且呈持續(xù)上升趨勢(shì)。專家建議，要建立京津冀人口服務(wù)管理定期會(huì)診會(huì)商和信息共享機(jī)制。
雖然公開數(shù)據(jù)是2171萬(wàn)，但是我估計(jì)北京實(shí)際常住人口也許有4、5000萬(wàn)。每年春節(jié)的時(shí)候，外地人口返鄉(xiāng)，本市人口多數(shù)留下，那時(shí)去北京看看，能感覺到什么叫人去城空。當(dāng)然，在正規(guī)分析中，主觀感受不算數(shù)。
雖然中國(guó)人口進(jìn)入老齡化，但是人口遷徙的過程，短期內(nèi)看，不會(huì)結(jié)束。
這就是為什么一線城市的房?jī)r(jià)遙遙領(lǐng)先。
人口凈流入地區(qū)房?jī)r(jià)自然有上升的趨勢(shì)，人口凈流出地區(qū)的房?jī)r(jià)自然兇多吉少了。
東北成房企傷心地，去庫(kù)存仍非常艱難_樓市動(dòng)態(tài)_貸款攻略 - 融360
這是第二個(gè)條件的變化趨勢(shì)。
樓市去庫(kù)存：待售面積下降14% 部分三四線城市庫(kù)存仍高
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從2010年開始公布商品房待售面積，用以反映市場(chǎng)的庫(kù)存水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2011年末，全國(guó)商品房待售面積為27194萬(wàn)平方米。但隨后，該指標(biāo)逐年攀升，到2016年2月達(dá)到高點(diǎn)，為73931萬(wàn)平方米。
也即，自2011年末到2016年初的四年間，全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約170%。
上述庫(kù)存的增加主要來自三四線城市。分析人士指出，城市范圍擴(kuò)張、舊城改造等，促成了土地供應(yīng)規(guī)模的增加，進(jìn)而增加了商品房的供應(yīng)規(guī)模。但由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)集中度弱、人口外流等因素，使這些房屋的去化速度受到影響。
相比之下，熱點(diǎn)一二線城市因土地供應(yīng)有節(jié)制、市場(chǎng)需求量大，并不存在明顯的庫(kù)存壓力。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，自2010年以來，北京商品房可售規(guī)模的變動(dòng)幅度基本不大，去化周期大多維持在10個(gè)月上下的水平，最長(zhǎng)也不足18個(gè)月，最短時(shí)僅為6個(gè)月。
隨著房地產(chǎn)交易的升溫，從2016年2月開始，整體庫(kù)存逐漸下降。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到今年7月末，全國(guó)商品房待售面積為63496萬(wàn)平方米，比2016年初的高點(diǎn)下降了約1萬(wàn)平方米，降幅約為14%。已經(jīng)恢復(fù)到2015年初的水平。
全國(guó)樓市去庫(kù)存效果明顯 庫(kù)存規(guī)模跌回4年前
怎么樣去庫(kù)存比較好呢？
莊家被套的時(shí)候，怎么出手手中的籌碼呢？減價(jià)出售？那要承受巨大的損失。最好的辦法是拉出最后一浪，讓散戶們?cè)跊]有買到籌碼的恐慌和獲得籌碼的喜滋滋之中，開開心心地接盤。
一線城市需要甩的鍋基本都甩得差不多了，剩下是三四線城市。所以，三四線繼續(xù)暴漲。
三四線城市房?jī)r(jià)暴漲 你家鄉(xiāng)的房?jī)r(jià)也漲了嗎?
回顧今年一整年以來中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們聽的最多的莫過于樓盤降溫的跡象。這股限購(gòu)冷空氣在三四線城市卻沒有引起多大的浪潮，三四線城市還是出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲情況。
從去年初至今，在一二線城市房?jī)r(jià)遭遇多輪嚴(yán)厲調(diào)控、城市化步伐加速推進(jìn)的背景下，從一二線城市溢出的人流、縣鄉(xiāng)農(nóng)村進(jìn)城購(gòu)房的人口，以及各地流動(dòng)的資金，帶火了三四線城市的房?jī)r(jià)。徐州這個(gè)“兵家必爭(zhēng)之地”，也成為房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的一員。
地方政府的態(tài)度其實(shí)是很明確的。你們懂的。
如何評(píng)價(jià)各地923房地產(chǎn)調(diào)控新政
理想的接鍋俠，是用自己的全款買房，把錢交出來，讓地產(chǎn)商解脫，讓地方財(cái)政有收入。他們一旦把鍋接過去，就眾生持有，永不拋售，不給銀行添風(fēng)險(xiǎn)，不給央行添麻煩。
現(xiàn)在接鍋的，一部分是貸款剛需族，一部分是貸款炒房族，至于理想的剛需接鍋俠，很少——一些家產(chǎn)5000萬(wàn)以下的，這次殺進(jìn)去了，全款買房。不過，這樣的人群占人口基數(shù)的比例，可想而知。
所以，中國(guó)的主流接鍋俠的接鍋能力，實(shí)際上很受利率影響。
他們的償債能力，也很受未來的利率和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響——如果加息，他們中的很多人會(huì)節(jié)衣縮食；繼續(xù)加息，他們就會(huì)難以繼續(xù)償還貸款；如果失業(yè)了，就是想還貸，也困難。
他們即使不拋售，也有可能斷供。不過，不管是拋售還是斷供，都要先扎干凈他們最后一個(gè)銅板再說。
未來的利率和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，不展開講，自己體會(huì)。
除了極低規(guī)模的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)循環(huán)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是需要不斷增加一部分社會(huì)成員債務(wù)才能維持較高的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和就業(yè)率的經(jīng)濟(jì)模式。
問題是，社會(huì)中下層成員的償債能力是有限的，不可能無限加杠桿。簡(jiǎn)單地說，他們的支付能力永遠(yuǎn)小于需要他們購(gòu)買的商品的總量。
下一步，接鍋俠的命運(yùn)如何？Who cares?
這是第三個(gè)條件的變化趨勢(shì)。
將近10年的寬松貨幣、迅速發(fā)展的城市化、地方政府高度依賴土地財(cái)政幫助開發(fā)商甩鍋，三者結(jié)合，中國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)史上未有的大躍進(jìn)。
將來這三個(gè)條件會(huì)怎么樣？
目前看，第一個(gè)條件已經(jīng)變了。
如何看待2017年09月21日美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)布縮表（4.5萬(wàn)億美元）計(jì)劃以及具體實(shí)行的后續(xù)現(xiàn)實(shí)影響？
目前，美聯(lián)儲(chǔ)是鐵了心，要收縮貨幣了。人民銀行嘴上怎么硬，也不得不跟進(jìn)。
中國(guó)有沒有膽量再搞一把四萬(wàn)億呢？拋開美聯(lián)儲(chǔ)不說，這事的惡劣影響也是動(dòng)搖執(zhí)政基礎(chǔ)。
當(dāng)然，這并不是說中國(guó)絕對(duì)不會(huì)再次大放水了。畢竟，有些人的座右銘是，我死以后哪怕洪水滔天。
第二個(gè)條件，目前看，還是不會(huì)改變的。大量人口還是會(huì)不斷進(jìn)入一線城市。
經(jīng)濟(jì)寒冬期的職業(yè)選擇（四）——一線城市
第三個(gè)條件，地方政府的態(tài)度，目前看是支持房?jī)r(jià)上漲。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有可能轉(zhuǎn)為房產(chǎn)稅和持有大量國(guó)有公租房，靠收租和收稅，細(xì)水長(zhǎng)流過日子。雖然概率不大，但是這種可能性不是沒有。
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三個(gè)條件，目前看，靠得住的有一個(gè)，另外兩個(gè)都有很大的變數(shù)。哪一個(gè)條件不成了，樓市繼續(xù)上漲都成問題。
不過，地主（土地所有者）天然對(duì)租戶擁有絕對(duì)博弈優(yōu)勢(shì)，不榨干凈租戶的最后一個(gè)銅板，不罷休。
貧民對(duì)于房租，是一個(gè)比波托西銀礦對(duì)于西班牙，更為富饒的源泉——這是馬克思說的。
所以，希望房?jī)r(jià)下跌進(jìn)而改善居住條件的人，要知道，房?jī)r(jià)的下跌，是在多數(shù)貧民失業(yè)，陷入極度疲困，無力承擔(dān)房租和貸款月供以后的事情。
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