自2014年9月，當局先后祭出放松限購和降息兩大殺器以“地產去庫存”以來，“京滬穗深”的住宅價格出現了一波迅猛的上漲，進而在2016年演變為合肥、廈門、南京、武漢、蘇州等城市的迅速跟進。在這一波進程中，很多城市的住宅均價已經基本脫離了這些城市普通工薪基層能夠購買的下限，而又給網絡話語權和住宅置換購買的主力：30-35歲前后，面臨“二胎”問題的城市“中產”群體帶來了極大的壓力。

　　帝都30萬一平米的過道學區房，就是這個分界點，也是“一線中產”這個虛幻認知被證偽的時刻。對這些“偽中產”而言，如果2015之前，是“房奴”的時代，恐怕2015之后的很長一段時間，將是欲做“房奴”而不得的時代了。　　

　　“剛需”也要細分　

　　我們可以粗略算一下在北京做“房奴”的門檻：在昌平區南邵鎮，地鐵昌平線南邵站附近的新盤北京風景，95平米兩居戶型總價在460萬元左右，首付3成約140萬元，按揭30年的月供，在當前利率下是大約1.7萬元。此外，需要準備大約15萬元的裝修和家居預算(已很保守，估計是宜家樣板間+全套小米電器)。南邵距離最近的一個就業集聚區，中國IT產業的核心，上地的距離是大約25公里，地鐵通勤時間保守估計為一小時十五分鐘左右，不考慮堵車的出租車費用約為91元。如果這位北京市民想去逛故宮博物院，他需要跋涉近50公里。然而，2016年5月5日，兩宗昌平南邵地塊被招商局地產以總價61.95億元摘得，樓面價均超3.3萬元/平米，未來住宅預期售單價7-8萬元。這意味著，未來北六環外的南邵，90平米剛需房或成總價700萬的“迷你版”豪宅，門檻又將大幅提高。

　　假如要進入西海東朝四個核心城區，還要追求學區房，那么你最好放棄居住功能。在海淀區四環邊的2004年住宅湯泉逸墅，對口首師大附小總校，113平米兩居僅報價1200萬，首付360萬，月供5萬，關鍵是，銀行按揭需要合法收入證明，請問您開得出10萬的合法收入證明么(還款支出不超過家庭月收入50%)?

　　對“剛需”而言，先評估自己的承受能力是首要的。

　　在住宅市場，有所謂兩大剛需，即結婚需求的“丈母娘剛需”和子女入學的“學區房剛需”，但實際上，由于融資渠道極度依賴銀行信貸的緣故，企業和企業主必須大量購置土地和房產，這是被人忽視的“擔保品剛需”。蓋因在當前的中國社會融資體系中，一線城市核心地產，特別是住宅，是抵押政策最為優惠，“性價比”最高的擔保物：不但沒有折舊還年年升值，可以產生現金流，處置方便，無論是銀行、信托還是P2P、民間小貸，住宅地產都是最受歡迎的抵押品。2016年末曾有幾例上市公司“賣房保殼”的案例，其中所處置的很大比例即是以分公司、辦事處名義采購的京滬深住宅，更遑論企業主自身所持有的各種地產了：實控人以自身持有的住宅物業作為企業融資的擔保物已是慣常現象，如順豐控股及其控制人王衛就持有擁有216處房產，總計383,974.37 平方米。

　　地產投資就是一個吃息差的過程，發財的房東們都是壓中了巨大的降息周期而已。部分在大約15年前，土地招拍掛制度啟動之初就開始意識到住宅市場金融化、貨幣化過程，再疊加實際利率走低這個游戲規則的擔保玩家群體，通過住宅抵押融資，再推高土地價格，然后進一步提升住宅價格，以交易環節換手以新的價格再融資，獲得更多在這個“加杠桿”的游戲中充當首付的資本，甚至弄出了“首付貸”這樣近乎無限杠桿的玩法，通過與“土地財政”的合謀，將其他兩個剛需群體事實上擠出了新房市場。

　　“4萬億”帶來的2009-2010漲勢可以視為中國居民住宅正式金融擔保品化的一個分界點。此后，在嚴厲的限購和戶籍政策下，一線地產市場是最沒有議價能力的人來決定價格的，無論是結婚、上學的剛需還是需要信貸擔保品的剛需都是一樣。利用資產價格抬升，通過住房貸款這種低息長期負債去置換之前的短期高息拆借，對實際上存在無限擔保責任的企業經營者是非常理性的選擇。自從京滬租金回報率在2010年4月跌穿定期存款線之后，一線地產市場的主流早已是擔保品價值的博弈了，作為天朝各類滾動債務最大的擔保品價值來源，住宅地產價格的波動自那時起，就已經是一個利率現象。

　　近10年來，由于極速城市化、基建和工程技術進步，造成了中國地產市場特有的“新房“情結。兩個小區甚至同一個小區的滾動開發而造成的建成年代差異，就導致了巨大的房屋質量和居住體驗差距。僅以北京西四環附近的一個居住區為例，其一期居民飽受車位不足的困擾，毛坯交房，戶型也是以朝向不佳的塔樓小居室為主，而四期五期則已經是南北通透純板式精裝，電梯直通地下車庫，1:1.2配置車位了，當然其售價也從2004年的4000/平米扶搖直上到2011年的30000/平米，五期最新的二手房報價已經逼近100000/平米。一個房齡15年的小區，可能已經被認定為是”老破小“了，更遑論周邊配套改善帶來的邊緣地塊大幅提升：如原本處于五環外的邊緣地區清河/上地/西二旗就因為中關村科技園區的建設吸引了大量高收入群體，但周邊住宅供給嚴重不足而導致華潤在此開發的橡樹灣小區房價扶搖直上，10年漲幅超過十倍，類似的板塊還有亦莊，以及北京市政府搬遷引起的通州地產大幅升值。假若你沒有足夠的判斷能力和信息渠道，你很難在新房市場上押對寶：2010年限購政策之后，北京的新盤供應基本上都已經出了五環，為了升值考慮，買門頭溝、買大興還是買通州，要受到自己是不是實際居住、預算、通勤時間、限購政策等等諸多約束，選擇其實非常有限。

　　天朝，特別是一二線城市的自住住宅，對大部分人來說是一個附帶各種期權的可交換債，比如小孩要出生后即報本小區戶口滿六年，才能上小區的對口小學，你怎么給這個期權定價?中國一二線城市住宅最重要的基本面是其戶籍(居住證)歸屬和附加公共服務，某種程度上，京滬深和區域中心城市購房市場類似投資移民買綠卡入籍。那么僅從戶籍和現金流角度看，買個三十平米中心區老破小落戶然后出租，再用省下來的按揭租個大的自住可能更實惠。

　　“用房趕人”，也是一種策略，特別是在嚴控人口和“京津冀一體化”的政策指引之下，環京樓市的大門，也正在這一年的暴漲之后，隨著限購政策慢慢合攏。混淆自己的投資移民需求和虛妄的“增值”，才是大部分“中產”痛苦的根源：畢竟“滿五唯一”，就是你的移民監。

　　“偽中產”脆弱的家庭現金流養不養得起學區房？　　

　　對于絕大多數一線城市住宅市場的普通買家來說，這市場非常不友善。他們本來只有居住的需求，卻不得不和投資需求賽跑搶奪和競爭。而這個居住需求，又附加了“投資移民”的門檻要求，如果你沒有中到出生在本地家庭的“子宮彩票”(比如“拆二代”)，那就必須面臨典型的新移民問題：保住自己的社會階層，讓自己的后代能夠“扎根”。教育產業化疊加儒家耕讀傳統，帶來了學區房和補習班的大牛市。

　　在持續不斷的貨幣化深入過程中，按揭本身的成本在不斷下降，住宅地產的交易周期也越來越短，但在兩個因素的作用下，有意思的事情發生了：5%的成交決定了95%的價格。截止2017年3月10日，北京在售的期房和現房住宅合計不過大約5萬套，而2017年1月，新房不過成交了1810套，2017年以來二手房單周成交套數大約在4000套左右。2016年全年，北京市新建商品住宅共成交114752套，二手商品住宅總成交276493套，合計年成交不到40萬套，這相對于整個北京市600-700萬套住宅的存量(北京電力公司2013年的數據，有630萬居民用戶)來說，實際流通盤小的驚人：打個比方，北京整體住宅市場是一個流通股3億股，每年增發1億股，而非流通股高達65億股的股票(順豐控股?)，而所謂的“學區房”，更是少之又少。

　　在北京市中心優質教育和就業資源集聚的中心城區，其周邊住宅基本為附屬于政府部委、科教文衛和軍事機關的大院配套住宅，舉個例子，著名的金融街豐匯園、豐融園小區，就有相當部分是建設銀行、華夏銀行、工商銀行的家屬樓。所謂一流名校，過去實質上是這些單位的”子弟學校“，如新華社就長期和一路之隔的實驗二小共建。這些地段本就不多的商品住宅普遍開發于2004年之前，近幾年入市的寥寥幾例，普遍已是”10萬+“的豪宅。

　　經濟觀察報根據房天下公布的數據統計，北京市具有學區房資源的55所市重點小學中，西城區占15所，重點學校的聚集和穩定的升學率使得西城區成為北京市學區房價格最高的區域。

　　據不完全統計，北京市、區重點小學7成以上分布在東城、西城、海淀和朝陽四個區內，密云、懷柔、延慶和平谷四個區重點小學幾乎為零。

　　在二手存量房領域，中指院報告顯示，北京重點學區房供應套數在全市存量房占比只有10%左右，且北京重點學區房分布不均衡，根據北京十三五規劃中人口疏解政策，各個區入學難易度也不相同。與北京全市整體供應量相比，重點學區房供應量明顯偏低，據中指院數據顯示，北京存量房市場中，重點學區房占比只有10%左右，多為老破小，房齡超過15年的重點學區房占比超過65%。

　　在北京二手房市場，重點學區房價格漲幅較普通學區房大，以西城區為例，從2016年8月份至2017年1月份，二手房成交均價上漲了19636元/平方米，同期重點學區房均價上漲了24600元/平方米。北京市重點學區房最高價前10名中， 有7所位于西城區，其中宏廟小學、皇城根小學和奮斗小學學區房最高均價都突破17萬元/平方米，排名第10的中關村三小學區房最高均價達到14.8萬元/平方米。

　　住宅作為普通居民最大的金融融資工具，本就是杠桿的藝術，上杠桿主要看現金流，買房的關鍵在于還貸。工資養貸，股息養貸還是房租養貸，區別大了去了。在中國當前的稅收立法體系下，工薪收入本身就處于極大的劣勢：在繳納社保、個稅之后，稅后收入可能只有名義薪酬的6-7成，還需要通過各種主動被動的教育培訓來保證自己的職業資格得以維持，才能通過薪酬提升來改善現金流，同時積累部分可投資資本。即便原本已經買了房產，還要面臨巨大的級差地租，在當下的限購政策下，購買二套房等于嚴重惡化自己的現金流狀況，而先賣后買的置換行為，等于在嚴重降低自己的凈資產水平的同時，還要暴露在半年左右(過戶交易周期)的漲價風險之中：2016年很多小區價格跳漲了大約30-50%。

　　北京五環內三居基本已經進入了千萬時代：上滿7成按揭杠桿月供4萬，假如雙方工作，年稅后薪酬在財務安全的前提下需要100萬左右。那么對無太多積累，也沒有被動收入(股權分紅、房租收入或者信托、資管產品固定收益)的北京“偽中產”家庭而言，全家三代供一套房子已是現實。而你的交易對手方，沒有資本利得稅，沒有遺產稅，沒有房產稅，甚至可能把本需要他自己承擔的增值稅、所得稅和中介費用都轉嫁到你頭上。更可怕的是，你的競購對手大部分是全國各地的精英子弟，家底雄厚，名校畢業，起薪50萬起，甚至拿得出全款。然而最最可怕的是，這個巨大的泡沫在長達20年的降息周期、不斷縮減的土地供給、不斷凍結的有效交易之下，已經堅硬無比，你是否還要押上全部身家和30年的未來，去博一個孩子在重點小學里成才的概率?

　　對大多數工薪階層而言，45歲左右是一個坎，基本已是職業生涯的頂峰。假設你25歲開始工作，工作35年，60歲退休，45歲之后的15年，職業薪酬可能已經見頂，甚至面臨巨大的失業風險，在考慮購房需求的時候，必須估計到這一層。盡早開始積累獲得被動收入的能力，開拓本職工作的衍生收入渠道，是防范這種風險的唯一解決辦法。其途徑，由易至難有以下四條，首先是盡可能多的儲蓄，避免虛榮和攀比，減少無用支出;其次是是重組躍遷自己的職業生涯，盡量獲得更高的薪酬收入;然后獲得專利、版權、期權股權或者生息資產的收入，能夠在“無人照看”的狀態下為你產生現金流;最后，提升自己的投資和識別風險的能力，以便抓住門檻較低的投資機會：比如2013年股息率8-10%的藍籌股和市盈率20倍以下的優秀成長股，比如2013年100人民幣一個的比特幣，再比如不要上了各種易租寶現貨金的當。

　　作為實現學區房夢想的準備，你可能還需要做到以下幾項：仔細研究目標區域的教委政策，多去目標樓盤踩點，沒事多和小區門口中介聊天，辦個專用手機號去看房。而地產市場上的交易流程是非常透明的，全部都可以計算，貸款和稅費計算工具基本都是免費的，數據源也很好取得：住建委官網就是一個數據寶庫。

　　抱怨和焦慮一點用處也沒有，既然有了買學區房的小目標，何不立刻行動起來呢?測算，計劃，追蹤進度，不斷改進，定期檢討，這比花錢去微博問答或者分答看大V吹水實惠多了，666塊錢夠你坐地鐵公交騎摩拜看一個月房了。

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