11月21日，央行突然宣布降息，讓整個國內外市場十分錯諤。國際市場股市、匯價、黃金、石油等價格也隨之突然上漲。國內市場一片嘩然，對降息的各種解釋與評論蜂擁而出。不過，任何政策的出臺，特別是利率(即價格)變化，都是一次重大的利益關系調整。因此，央行降息立即讓一些相關利益者歡呼“萬歲”，比如一些投行及房地產開發商。可見，這次央行降息的利益關系調整有多大。

　　這次央行突然降息的目的是什么?為什么會突然降息呢?央行的解釋是，這次降息的目的就在于發揮基準利率的引導作用，以此來降低社會融資成本，解決當前金融市場“融資貴、融資難”的問題。比如，這次央行降息，貸款利率下調幅度就遠大于存款，目的就是要通過基準利率下調全面降低社會融資成本。但這種解釋有點牽強。

　　因為，對于國內中小企業，特別是小微企業的“融資難、融資貴”的問題并非是一個突發性問題，而是長期以來就存在的問題。為了解決這個問題，今年以來政府采取了一系列的措施，特別是定向型貨幣政策更是具有十分針對性。比如4月份，下調農商行及農村合作銀行的存款準備金率，釋放資金近1000億元;6月份針對三農及小微企業，降準范圍擴大到城市商業銀行等，釋放資金達900億元;10-11月份透過中期借貸便利釋放出資金7700億元，利率為3.5厘等。

　　也就是說，對中小企業融資難與貴的問題，今年以來央行一再推出不少針對性措施，如定向降準、定向降息、流動性調節工具(SLO和MLF)等，來緩解流動性緊張，幫助中小企業及弱勢行業等取得融資、降低融資成本。這有一定的成績，但效果并不大，實體經濟反映“融資難、融資貴”問題仍比較突出。也就是說，針對性的具體政策都對降低整個融資成本效果不佳，那么央行采取整體性降息來解決這個問題的作用更是有限。央行對降息目的解釋肯定會令市場倍感疑惑。

　　本文對央行突然降息也是十分疑惑的。因為，中小企業“融資難、融資貴”的問題，即是一個長期的問題，也是一個世界性普遍問題，央行是不需要采取突然的方式來強化預期管理的。而預期管理的重要性是金融市場及資產的價格。因此，從當前國內外經濟形勢及央行降息的方式來看，這次央行突然降息的目的應該是以下三個方面，即救國內樓市、激活國內股市及深化利率市場化改革。而救樓市則是這次央行突然降息的第一要務。

　　我們可以看到，從2013年下半年開始，經過十幾年發展與繁榮的國內房地產市場開始出現了周期性調整。而國內房地產市場的周期性調整，不僅導致許多行業的產能過剩，房地產市場嚴重的供應過剩，也讓國內銀行體系的風險逐漸地暴露出來，地方政府的財政危機一觸即發，中國高速的經濟增長突然下行。在這種情況下，堅持了一年多對住房調整的政府突然改變了政策方向，采取了全面的救房地產市場的政策。比如放棄限購政策、出臺房貸新政、對購買住房者采取地方政府財政補貼等。

　　可以說，近幾個月來，政府采取了一系列的救房地產市場的強刺激政策，而且有些救房地產的政策比2008年131號文件有過之而無不及。但是，這些房地產救市政策推出之后，盡管10月份少數城市的住房銷售量有所增加，但是國內整個房地產市場價格及銷售下行的態勢并沒有改變，國內房地產市場仍然面臨著極高的風險。其原因就在于央行房貸新政并沒有讓按揭貸款利率全面下降，銀行信貸支持的力度不理想。因此，央行只好突然通過降低整體融資成本的方式來降低按揭貸款利率，希望以此來改變房地產市場預期，誘使更多的住房投資進入市場，救起危機中的國內房地產市場。

　　因為，房地產市場作為一個資金密型行業，對資金的價格變化十分敏感，特別是對于住房按揭貸款這種長期貸款來說，對資金的價格更是敏感。比如，這次貸款利率下降0.4百分點，對于貸款100萬元，按揭20年的購買住房者來，每月就可省去234元還款。其20年下來當然是一筆不少金額。而購買成本的降低，就能夠吸引更多的投資者進入市場。在政府看來，只要讓購買者進入市場，就能夠化解當前國內房地產市場的危機。

　　但問題還不止這里，關鍵的問題還在于，央行28個月來都沒有運用利率調整這項貨幣政策工具，這次央行突然降息，不僅會讓投資者想到當前國內房地產市場的危機性，也會想到央行的貨幣政策取向是不是發生了巨大變化，央行降息周期是不是已經開始。如果市場預期是這樣，那么房地產市場的預期將可能發生根本性的轉向。而這種轉向則化解當前國內房地產市場危機的根本所在。

　　不過，實際結果是否如此，還有三個層面的問題需要觀察。一是央行降息周期是否就此開啟？盡管央行發言人一直在強調，這次央行降息不是貨幣政策的轉向，認為當前國內經濟運行仍然處于合理區間，根本不需要對經濟采取強刺激措施，穩健貨幣政策取向不會改變。但是，對于獨立性不高、權威性不強、對形勢研究判斷科學性有限的央行來說，其言論的可信度很難讓市場信服。如果央行貨幣政策進入降息周期，那么短期內把房價推高也會是容易的事情。這點購買住房者特別要注意。

　　特別是，目前市場有一個誤解，說歐美及日本的基準利率都降到零了，當前中國的一年期貸款利率(基準利率)5.6厘，央行有巨大的降息空間。但實際上歐美的基準利率與中國基準利率完全不是一個概念。歐美是貨幣市場隔夜拆借利率，中國則是銀行的一年期存貸利率。當前美國基準利率為零，但按揭貸款利率也在4.5厘左右，只是在香港及加拿大較低些(這兩個地方也是世界炒房最利害的地方)。也就是說，中國金融市場運行方式與歐美完全不一樣，如果央行強行進入降息周期，那么對房地產市場將產生重大影響，同樣金融市場的風險也將大增。

　　二是要看國內銀行對降息政策是如何反映的。因為這次央行降息已經完全改變了國內銀行的生態。這次央行降息不僅通過政策性方式全面壓縮了銀行的利潤空間，也使得國內銀行競爭更為激烈。在這種情況下，面對風險越來越高的房地產市場，銀行是如何判斷、如何風險定價，不僅決定了住房投資者進入住房的成本與杠桿，也決定能否救出危機中的房地產市場。估計這會是一個激烈博弈的過程，不同的地區會有不同的情況。

　　三是投資者如何抓住最后一次住房投資機會。這是一個相當不確定的問題。因此，中國的住房市場價格持續上升已經十幾年，早幾年購買住房者的投資經驗是否會復制應該是相當不確定的。同時，由于房地產暴利也導致國內不少城市住房嚴重的過剩，一個又一個的溫州及鄂爾多斯類的城市將在向全國蔓延。如果這種情況出現，貸款利率下降對住房投資者意義不會太大。住房投資者進入住房會更為謹慎。

　　總之，救樓市是央行突然降息一個重要目的。這種突然性也意味著當前國內樓市處于危機之中。當然，央行降息對樓市會產生較大的影響，但又取決于以下幾個方面發展，一為是否已進入降息周期;二為銀行與住房投資者利益博弈的程度;三是住房投資者預期是否回轉等。這些都決定了央行能否救起危機中的國內樓市。也就是說，央行降息后，國內樓市未來走勢仍然是相當不確定。

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