周末有關(guān)銀行對(duì)房地產(chǎn)停貸的消息頻傳，傳聞中涉及的銀行包括交行、興業(yè)及中信銀行。經(jīng)多方核實(shí)，興業(yè)銀行確認(rèn)于春節(jié)前兩周下發(fā)通知，暫停房地產(chǎn)夾層融資、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，但不包括按揭貸款和土地儲(chǔ)備融資。交行與中信銀行的傳聞則多有失實(shí)之處，兩家銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的態(tài)度相較2013年下半年并沒(méi)有顯著變化。

　　興業(yè)銀行暫停部分涉房貸款的舉措引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。公開(kāi)信息顯示，有銀行業(yè)分析師在解讀時(shí)指出，興業(yè)是中國(guó)銀行業(yè)中最早發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，并實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的銀行，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(包括表內(nèi)和表外)占比在同行中較高，管理層出于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)(降低集中度)和業(yè)務(wù)模式(從粗放轉(zhuǎn)向精細(xì))調(diào)整的需要作出了這一決定。同時(shí)，調(diào)研過(guò)程中，三、四線城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)引起了管理層警惕，進(jìn)而引起了對(duì)行業(yè)趨勢(shì)拐點(diǎn)的重視。而在上月11日，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委發(fā)表了題為“資金態(tài)勢(shì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的演講，稱自己首次開(kāi)始從趨勢(shì)上看空房地產(chǎn)，并將未來(lái)十年中國(guó)的房地產(chǎn)稱為“盛世危途”。我們注意到，魯政委此番演講，在時(shí)間上與興業(yè)銀行的通知(春節(jié)前兩周，差不多1月中旬)相隔很近。或許，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的判斷對(duì)銀行態(tài)度的轉(zhuǎn)變也起到了推波助瀾的作用。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，此舉到底是僅具象征意義——就像分析師在解讀時(shí)指出的那樣，只是興業(yè)銀行單方面的業(yè)務(wù)調(diào)整;還是帶有一定的信號(hào)意義——表明銀行對(duì)房地產(chǎn)的判斷出現(xiàn)了趨勢(shì)性的改變，可能引發(fā)更大范圍內(nèi)的跟風(fēng)?從核實(shí)的結(jié)果看，暫停涉房貸款的只有興業(yè)銀行一家，其他行并沒(méi)有跟進(jìn)。但這依然是一個(gè)重要的信號(hào)，表明銀行對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度確實(shí)在顯著提升——即使沒(méi)有大范圍跟風(fēng)暫停涉房貸款，在相關(guān)業(yè)務(wù)上，也會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，監(jiān)管層已經(jīng)多次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)予以了提示。在1月6日召開(kāi)的2014年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作電視電話會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林表示，要堅(jiān)定不移地防控系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)，防控平臺(tái)貸款、房地產(chǎn)貸款、過(guò)剩產(chǎn)能貸款等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn);一個(gè)月后，2月19日，尚福林在《人民日?qǐng)?bào)》撰文《更加奮發(fā)有為地推進(jìn)銀行業(yè)改革》再次強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、“兩高一剩”行業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域的信用風(fēng)險(xiǎn)防控。結(jié)合監(jiān)管層的表態(tài)看，即使這次興業(yè)銀行只是在單獨(dú)行動(dòng)，但隨著形勢(shì)趨于明朗，以及監(jiān)管層面的可能的收緊，其他行跟進(jìn)的概率是很大的。屆時(shí)，商業(yè)銀行撤出房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)也將越來(lái)越明顯。

　　多重原因支持銀行對(duì)涉房貸款持謹(jǐn)慎態(tài)度。長(zhǎng)周期層面，人口紅利的消失降低了房地產(chǎn)行業(yè)的“剛需”。從建國(guó)后新出生人口的變化規(guī)律看，當(dāng)前正好處于60后嬰兒潮步入財(cái)富巔峰、80后嬰兒潮第二代踏入社會(huì)的“雙峰疊加”階段，形成了對(duì)住房的強(qiáng)勁需求。但隨著60后逐漸退休、80后購(gòu)房需求得到滿足，這部分需求將面臨銳減。而這一人口結(jié)構(gòu)的歷史性變化，即將于未來(lái)5-10年完成，考慮進(jìn)預(yù)期因素的話，市場(chǎng)拐點(diǎn)可能還會(huì)提前。

　　在供給層面，行業(yè)的跨越式發(fā)展讓房地產(chǎn)供給開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)剩。商品房市場(chǎng)上，依據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)測(cè)算，人均住房面積已達(dá)34.7平米，未來(lái)隨著竣工面積的增加，這一數(shù)字還將繼續(xù)增長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)上，國(guó)內(nèi)三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)顯露出警訊，這股過(guò)剩潮正在向一、二線蔓延。目前行業(yè)公認(rèn)的結(jié)論是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需在總量上已經(jīng)平衡，存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，體現(xiàn)為一線城市供不應(yīng)求，越往下走，供給越過(guò)剩。近日頻傳，杭州郊縣個(gè)別樓盤大幅降價(jià)，引發(fā)部分業(yè)主的過(guò)激行為——杭州這樣的二線城市尚且如此，其余大興土木的基層可想而知。而這也給出了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的傳遞路徑，從基層向上蔓延。

　　資金層面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)去杠桿抬升整體利率中樞，考驗(yàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈。若興業(yè)的操作真的引發(fā)跟風(fēng)——想想鋼貿(mào)行業(yè)，一夜之間，銀行全部撤退，并且批量發(fā)起訴訟——勢(shì)必將成為壓垮駱駝的最后一根稻草。不過(guò)，略感寬慰的是，除非迫不得已，銀行是不會(huì)對(duì)自己的利益共同體采取這樣激烈的手段的。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，房地產(chǎn)仍為吸金大戶，新增貸款占比近三成。但不排除銀行將資質(zhì)較差房企踢出局的可能性。

　　最終分析結(jié)論(Final Analysis Conclusion)：

　　興業(yè)銀行暫停部分涉房貸款，表明商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出了撤退信號(hào)。問(wèn)題可能并沒(méi)有傳聞中那么嚴(yán)重，但也不能等閑視之。房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變近在眼前，政府、銀行、房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者都需要做好應(yīng)對(duì)。

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