即將到來的樓市崩盤不會導致中國式次貸危機

葉楚華、余治國：房產泡沫破滅不會導致中國版的次貸危機

本文作者簡介：余治國，經濟學者，副教授，同時是財經暢銷書作者，出版有《巴菲特陰謀》等暢銷書，歡迎關注其最新巨著：《世界金融五百年》（上下冊）。  

葉楚華按：轉眼間就到了農歷年底，這是我和余治國先生在春節前最后一篇地產評論，希望各位過個好年。春節之后我們會繼續。若需要探討問題，請加qq622007920

很多人都在大肆鼓吹，中國房價一旦下跌必將出現中國版的次貸危機。他們認為，房價下跌將導致銀行危機，最終導致中國的經濟大危機。其實，中國的情況與美國完全不同。美國經濟所出現的問題比中國要嚴重得多。

在我們所著的《世界金融五百年》一書中早就解釋過美國次貸危機爆發的原因了。在美國債務經濟中，不僅政府負債累累，而且居民負債也達到了恐怖的水平。美國人信貸消費遠遠超出了他們的償債能力，從而導致銀行壞賬保證，繼而引爆基于債務基礎之上的金融衍生品交易的崩潰。最近，美國債務額度超過了美國GDP，這意味著美國即便是“借新債還舊債”，也需要經濟增長率高于借款利率，否則必然是美國經濟的土崩瓦解。

據中國宏觀經濟學會副會長王建提供的數據，美國僅次級房貸就已接近美國全部金融機構貸款總額的10%，全部房產貸款則超過全部貸款額的一半。其次，到2010年末個人按揭貸款是4.8萬億元，占房地產貸款總額的65%。美國次債危機的誘發因素不僅沒有緩解，反而愈加惡化。美國的房價仍然在跌。美國經濟復蘇緩慢，失業率居高不下，越來越多的家庭因房貸高于房價，不得不停止還款，導致房價進一步下跌。因此，房產泡沫的破滅造成美國經濟陷入長期的糾結之中。

而中國的房產泡沫遠未達到美國那么嚴重的程度。2010年末，中國的房地產業貸款余額只有7.4萬億元，只占年末全部貸款余額的15%。中國房貸是最為優質的銀行資產，有數據顯示，中國全部貸款的違約率在6-7%，而房屋按揭貸款的違約率只有2.5%。僅在房價數一數二的上海，按揭貸款戶的還款額普遍超過了60%，因此即使違約率提升一倍，也只會使銀行不良貸款增加數百億元。

房產投資一般占固定資產投資總額的22%。2010年，全國銷售的房產總量約為600多萬套。我們再來看看貨幣與信貸的一些數據。2010年，房地產信貸新增2.02萬億，其中個人按揭貸款新增1.4萬億，占房地產貸款比例70%。平均算起來，每套住宅需要銀行貸款23萬。這些年來，一般購房首付一般在30%-50%左右，權且算40%，因此購房的銀行貸款占房價的60%。因此，2010年一套房產的總價約為38萬。

2005-2010年的6年中，全國商品住宅共銷售3000多萬套。按38萬一套計算，2005-2010售出的住宅房存量的價值大約為11.4萬億。2010年全年房產投資總額為4.8萬億，其中商品住宅投資3.4萬億，占房產投資總額的70%。因此，我們可以推算出，2005-2010年整個房產業的銷售總額最多16萬億。

一般來說，房產商的資本金只占房產30%-40%，不妨設定為35%。因此，整個房產業中房產商只投入了約5.6萬億，剩下的10.4萬億才是銀行貸款。但這10.4萬億是這些年來銀行貸款的總額。銀行真正剩余的貸款分為兩部分，一部分是房產公司正在開發或已開發未銷售掉的房產貸款，另一部分是按揭購買的房產在未來若干年需要購房者逐年歸還銀行的那部分按揭貸款。

在資金充裕的條件下，房產公司開發一個項目一般需要1-2年時間，不妨以2年作為房產公司運營一個項目的周期時間。根據這個數據，房產公司未歸還銀行的貸款約為4萬億。按揭貸款為7.4萬億左右，按平均20年的按揭還款時間計算，購房者平均已還了3年的貸款，仍需在未來若干年歸還的銀行貸款余額約為6.3萬億。由于按揭貸款占房產貸款的70%，個人按揭貸款約為9萬億。兩個數據相加，房產貸款余額約為13萬億，其中銀行貸款余額約為10萬億。而銀行目前貸款總量約為55萬億元，房產貸款僅占銀行貸款總額的18%，其中房產商們的貸款僅占銀行貸款總額的7%。

房價若下跌40%，相當于消滅了4萬億的流動性，有效地降低了通脹。而這4萬億的流動性，按揭購房者要承擔其中的2.8萬億。按照3000多萬套來計算，平均每個家庭要承擔9.3萬多，考慮到按揭時間剩余17年，平均每年損失幾千塊錢而已。對于真正的自住房購買者來說，這個損失的大或小純粹是紙面價值，不會對生活有影響。至于炒房者們，那可能就真的會有一大批人跳樓了。再來看房產商，即便房產商個個都去跑路或跳樓，銀行不過才損失了1.2萬億，壞賬僅占貸款總額的2%。

對于中國政府來說，房價下跌并不會引起中國經濟的崩潰。這一點最為重要，決定了中央房產調控的力度大小。房地產在中國經濟總產出中的比重僅5%，而2008年的美國則是12.5%。因此，房價下跌不會引起全局性經濟震動。

在中國具有戰略性實質意義的中央經濟工作會議與金融工作會議都已明確提出，堅持金融服務實體經濟的本質要求，牢牢把握發展實體經濟這一堅實基礎，從多方面采取措施，確保資金投向實體經濟，有效解決實體經濟融資難、融資貴問題，堅決抑制?6?7社會資本脫實向虛、以錢炒錢，防止虛擬經濟過度自我循環和膨脹，防止出現產業空心化現象。

盡管這一政策尚未找到有效的政策與策略來防止資金流向房產等投機領域。但政府早已清楚，如果這一趨勢無法扭轉，最終的結局是無法想象的糟糕與悲慘。就像我們一直以來所秉持的觀點一樣，房價下跌不僅是一個經濟問題，也是一個社會問題與政治問題。

政府仍將堅持房產調控政策，將房價降到大部分城市居民可以承擔的程度。如果房價像2008年一樣明顯反彈，政府2年來的調控成果將喪失殆盡，人民對國家的信心亦隨之東流。那么，反過來說，無論從經濟角度看，還是從政治與社會角度看，我們的判斷與預測會有極高的概率兌現。

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