【推薦者按：當(dāng)前一種論調(diào)認(rèn)為，房?jī)r(jià)如下跌對(duì)銀行無(wú)影響或者影響有限，因此可以加大調(diào)控，使房?jī)r(jià)下降。按照這種論調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控必須以保銀行為前提。在房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)與金融的背景下，這種房地產(chǎn)調(diào)控，只能是葉公好龍的結(jié)局。房?jī)r(jià)下降必然波及銀行。泡沫早破裂比晚玩破裂好，越早破裂對(duì)銀行影響越小。房?jī)r(jià)下跌波及銀行，這是錯(cuò)誤的房地產(chǎn)政策必須付出的代價(jià)，將房地產(chǎn)泡沫吹大的決策者必須為此承擔(dān)責(zé)任。】

自欺欺人的“壓力測(cè)試”
 
  汪耀輝

　　8月18日，交通銀行公布了他們的房貸壓力測(cè)試結(jié)果：即使在房?jī)r(jià)下降50%的情況下，交行對(duì)公房貸（開(kāi)發(fā)貸款）的不良率僅增加1.6%，對(duì)私房貸（按揭貸款）的不良率僅增加1.2%。交行認(rèn)為即使在所模擬的極端情況下，不良貸款率受到的影響“有限”，房貸的總體風(fēng)險(xiǎn)“可控”。

　　我不知道銀監(jiān)會(huì)在要求各銀行進(jìn)行房貸壓力測(cè)試的時(shí)候，有沒(méi)有在設(shè)定某些下跌幅度作為模擬情形的同時(shí)提供具體的數(shù)學(xué)模型，亦或是讓各銀行自行設(shè)計(jì)這個(gè)模型。僅從測(cè)試結(jié)果來(lái)看，我認(rèn)為有人視這種非常嚴(yán)肅的壓力測(cè)試如同兒戲，甚至把它變成了一場(chǎng)騙局。

　　我們不妨用一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明這個(gè)壓力測(cè)試結(jié)果的荒謬程度，假定有人購(gòu)買(mǎi)了一套100萬(wàn)的房子，首付20%，在房?jī)r(jià)下跌50%的極端情況下，房子的市價(jià)跌到了50萬(wàn)，若不考慮已經(jīng)支付了的按揭和利息因素，這時(shí)候借款人欠銀行的貸款本金為80萬(wàn)。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)低于其相應(yīng)的按揭貸款，這套房在對(duì)借款購(gòu)房人意味著一筆30萬(wàn)的負(fù)資產(chǎn)，這筆按揭貸款成了“水下按揭”。

　　設(shè)想一下，如果此時(shí)這個(gè)借款人獲得了一筆80萬(wàn)的現(xiàn)金，他是會(huì)用這筆錢(qián)去歸還貸款，來(lái)解除這套房子的抵押呢？還是選擇違約，放棄這套房子，用50萬(wàn)去購(gòu)買(mǎi)另一套住房，給自己留下30萬(wàn)現(xiàn)金？

　　我希望不要用“信用記錄”和“法律途徑解決”這類理由來(lái)搪塞這個(gè)問(wèn)題，我敢斷言，只要出現(xiàn)這種極端狀況，“戰(zhàn)略性違約者”就一定會(huì)出現(xiàn)。美國(guó)的信用體系完備嗎，法制健全嗎？他們那兒“戰(zhàn)略性違約者”有的是，坦率地說(shuō)，連這個(gè)名詞都是美國(guó)人發(fā)明的。

　　所謂的房貸“戰(zhàn)略性違約”（strategic default），指的是借款人并非因?yàn)槌霾黄鹪鹿且驗(yàn)椤皯?zhàn)略”方面的考量而選擇停供。比如，在上面例子中的情形下，如果那個(gè)借款人因?yàn)?0萬(wàn)的差額而選擇停供，他就成了一個(gè)戰(zhàn)略性違約人。這樣的客戶在銀行眼中，將會(huì)是“曾經(jīng)的”優(yōu)質(zhì)客戶。

　　除非你有十成的把握，永遠(yuǎn)不要以為只有山窮水盡的人才會(huì)違約，否則的話，憑空以“有能力還款者不會(huì)違約”這種假設(shè)作為前提，無(wú)論設(shè)計(jì)出什么模型，得出什么測(cè)試結(jié)果，都不過(guò)是在欺騙別人，同時(shí)也是在欺騙自己。當(dāng)然，如果明知存在戰(zhàn)略性違約的可能而不予考慮，問(wèn)題的性質(zhì)就完全不同了。

　　房?jī)r(jià)下跌50%，絕大部分的按揭貸款都會(huì)沉入水下，換句話說(shuō)也就是絕大部分的房奴都會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)，如果有了戰(zhàn)略性違約的概念，還有誰(shuí)敢心安理得地公布不良率僅增加1.2%，“風(fēng)險(xiǎn)可控”，“影響有限”，這樣一個(gè)所謂的“測(cè)試結(jié)果”？誰(shuí)能保證不良貸款率不會(huì)增加12、22乃至更多的百分點(diǎn)？

　　數(shù)學(xué)模型永遠(yuǎn)算不出人的心理變化這個(gè)變量，照搬自然科學(xué)的一些原理和方法，是經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)常預(yù)測(cè)不準(zhǔn)的主要原因。希望大家記住這一條：人不是一個(gè)沒(méi)有頭腦的簡(jiǎn)單的物體，他們是有思想的，他們的想法是不斷變化的。

　　據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)的銀行業(yè)已向樓市發(fā)放了8.71萬(wàn)億人民幣的（含對(duì)公、對(duì)私房貸），在總貸款額中的比重達(dá)到了18%，一個(gè)百分點(diǎn)的壞賬就意味著871億元的損失，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了華夏銀行（股東權(quán)益326.6億元）和寧波銀行（102.6億元）這兩家銀行股東權(quán)益之和的兩倍。而與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的地方融資平臺(tái)的1.5萬(wàn)億的風(fēng)險(xiǎn)敞口，則超過(guò)了工商銀行7191億元股東權(quán)益的兩倍，這兩個(gè)“兩倍”說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)金融內(nèi)存在的巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的時(shí)候，我們一定要非常審慎，寧可保守一些，把安全系數(shù)留大一些。壓力測(cè)試雖然重要，但對(duì)這種測(cè)試的誤差范圍之大要有清醒的認(rèn)識(shí)，模型要盡量完善，而即便看上去已經(jīng)“完善”了的模型，計(jì)算出的壓力測(cè)試的結(jié)果只能用作參考，切不可迷信，以免對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定產(chǎn)生誤導(dǎo)，從而鑄成大錯(cuò)。

　　我沒(méi)有用模型計(jì)算過(guò)，但我堅(jiān)定地認(rèn)為，即使樓市均價(jià)下跌20%，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)明顯的問(wèn)題。

　　在結(jié)束本文的時(shí)候，腦子里忽然閃過(guò)這樣一個(gè)怪念頭：如果用他們的壓力測(cè)試模型，模擬計(jì)算一下房?jī)r(jià)下跌100%的最極端的情形，結(jié)果該是什么樣子呢？雖然這種情形不會(huì)出現(xiàn)，但如果不嫌麻煩，不妨用交行的方法測(cè)試一下這種情形，得到的結(jié)果也許會(huì)非常有趣。

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)