包宗華：韓國“整治”房地產(chǎn)投機(jī)的啟示 

 中國建設(shè)報 
 

    11月初，我參加了在日本奈良召開的第5屆中日韓住房問題研討會。在此期間，分別邀請幾位日本及韓國專家進(jìn)行座談交流。其中，韓國專家談到的該國整治房地產(chǎn)投機(jī)的舉措，令人頗受啟示，因而將其整理成文。

    投機(jī)的基本情況

    韓國國土面積為10萬平方公里，人口4600萬，是一個典型的地少人多的國家。這些年來，其國內(nèi)生產(chǎn)總值以平均每年4-5%的速度持續(xù)向前發(fā)展，并帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，屬于國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的國家。這種情況，為房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲創(chuàng)造了重要的條件。特別是進(jìn)入21世紀(jì)后，許多富人利用他們擁有的富有資金和私有房地產(chǎn)（據(jù)統(tǒng)計(jì)，韓國5%%的富人占有82.7%的私有房產(chǎn)），加入房地產(chǎn)投機(jī)，使得投機(jī)活動日益猖獗，房價不斷飈升。例如，房地產(chǎn)投機(jī)活動猖獗的韓國首都首爾江南區(qū)，就出現(xiàn)了一個“富婆炒房團(tuán)”。這一批富婆斥資10多億美元，相互勾結(jié)，哄抬房價。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年該地區(qū)平均房價在每平方米3000美元左右，到2005年初漲到了1萬美元左右，5年時間竟?jié)q了3倍多。從全國來看，許多大城市房價的年上漲幅度達(dá)到7-10%，有的城市最高的年漲幅達(dá)到28.9%。

    韓國政府和有關(guān)專家分析，造成房價連年飈升的主要原因有四個：一是地少人多加上國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，是房價持續(xù)上漲的基礎(chǔ)性因素；二是大量投機(jī)者涌入房地產(chǎn)市場，是房價飈升最直接、最重要的原因；三是媒體對房地產(chǎn)投機(jī)津津樂道的輿論“力量”，產(chǎn)生了一定的推波助瀾作用；四是政府對投機(jī)活動的“不作為”，則是問題的關(guān)鍵所在。

    土地、住宅和其它房地產(chǎn)價格的不斷飈升，對韓國社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的提高，都造成了巨大傷害，已經(jīng)到非整治不可的時候了。到2005年來整治房地產(chǎn)投機(jī)，雖然稍嫌遲了些，但為時并不晚。

    整治投機(jī)的主要舉措

    韓國在整治房地產(chǎn)投機(jī)時，主要采取了以下幾項(xiàng)舉措：

    一是態(tài)度鮮明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特別是盧武鉉總統(tǒng)宣布，“這是一場與房地產(chǎn)投機(jī)勢力進(jìn)行的戰(zhàn)爭”。既說明這一整治任務(wù)的艱巨性，又表明政府要把整治任務(wù)進(jìn)行到底的決心和信心。

    二是大造輿論。房地產(chǎn)投機(jī)造成房價連年飈升，天怒人怨。在政府表明要與房地產(chǎn)投機(jī)作堅(jiān)決斗爭的態(tài)度后，廣大媒體也順應(yīng)形勢參加了“斗爭”，從而形成了強(qiáng)大的輿論攻勢。

    三是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機(jī)。今年，對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機(jī)者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無利可圖甚至虧本。同時，調(diào)整房地產(chǎn)所有稅（一種財產(chǎn)稅），今年已把房地產(chǎn)所有稅的起征點(diǎn)，由過去的9億韓元下調(diào)到6億韓方（約合6萬美元），稅率為1-3%，并計(jì)劃從2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地產(chǎn)所有稅的稅率，以提升到適當(dāng)?shù)亩惵蕿橹埂?

    四是有壓有保。在打擊投機(jī)的同時，大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%。對年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房價70%的貸款，利率也下調(diào)到4.5%。而對于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調(diào)到5.2%以上，二要降低貸款占房價的比例。這樣的辦法，體現(xiàn)了區(qū)別對待的政策。

    五是加快公寓住宅建設(shè)。韓國政府決定在全國新建19萬套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能較好地滿足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的價格受到政府的適度調(diào)控，將有利于降低平均房價。

    六是對整治成果的預(yù)期。韓國房地產(chǎn)專家預(yù)測，貫徹實(shí)施上述舉措，韓國的全國平均房價有可能下降20%左右。

    探討時提出的幾點(diǎn)看法

    針對韓國的整治舉措，在與韓國專家進(jìn)行探討時，我提出以下四點(diǎn)看法：

    第一，韓國近年來房價的飈升已經(jīng)到了危及社會、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的危險程度，通過國家介入，大力整治房地產(chǎn)投機(jī)、平抑房價，是必要的和及時的，也是大得民心的。

    第二，治理“頑癥”要用“重錘”。韓國房價連年飈升就是“頑癥”，把稅率提高到30%，甚至提高到50%和60%，就是“重錘”。這樣做，肯定會收到立竿見影的效果。但是，“重錘”是與平常慣用的“輕錘”相比較而言的。如果無休止地長期使用，就失去“重錘”的意義。特別是這種以高稅收為主要手段的“重錘”，必然會產(chǎn)生抑止二手房上市和市場興旺發(fā)達(dá)的副作用。因而要認(rèn)真考慮使用這種“重錘”的適時、適度問題。

    第三，韓國既“重錘”打擊投機(jī)者，又注意有壓有保，加大了對無房戶和貧困戶的住房優(yōu)惠度。這種“區(qū)別對待的政策”，定會得到大多數(shù)居民的擁護(hù)而富有生命力。

    第四，韓國房地產(chǎn)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的10%，是一個很重要的產(chǎn)業(yè)。因而既要整治房地產(chǎn)投機(jī)，又要保證房地產(chǎn)的健康發(fā)展。由于這兩項(xiàng)工作既有同一性，又存在著許多互相制約的矛盾因素。要取得兩項(xiàng)工作“雙勝利”，一定要提高領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)。在整治的全過程中，要瞻前顧后，胸懷全局，及時解決不斷出現(xiàn)的矛盾和問題，駕馭和完成好統(tǒng)籌全盤的任務(wù)。

    (作者：中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長 包宗華)

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